2019

informe anual

cartas

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D. Luis María Arredondo

Presidente del Consejo de Administración

Estimados Sres. Accionistas:

Después de nuestro primer año completo de vida, me dirijo a ustedes para transmitirles nuestro más profundo agradecimiento por la confianza depositada en Árima.

Ha sido un año muy intenso, un año en el que hemos logrado realizar excelentes inversiones inmobiliarias que conforman una cartera sólida y equilibrada con atractivas rentabilidades y un apreciable potencial de valor.

También ha sido un año en el que hemos acudido al mercado de capitales, realizando dos ampliaciones de capital que nos han permitido triplicar el tamaño de la Compañía desde nuestra salida a Bolsa incorporando a Ivanhoé Cambridge INC., un accionista de referencia con gran prestigio internacional.

Es para nosotros un privilegio y un orgullo contar con ustedes, y les animo a que nos sigan acompañando, conscientes de que nuestro objetivo fundamental es crear valor para ustedes, principales protagonistas de este proyecto.

Luis Alfonso López de Herrera-Oria

Consejero Delegado de Árima Real Estate

Estimados Sres. Accionistas:

Antes que nada, permítanme sumarme a las palabras de nuestro Presidente al que quiero agradecer —al igual que al resto de nuestros Consejeros— su constante apoyo y colaboración en este periodo tremendamente intenso y gratificante.

Como ustedes saben, a finales de 2018, salimos a Bolsa apoyados en un plan de negocio exigente y en la experiencia avalada de un equipo directivo al que conozco bien, tras coincidir en anteriores etapas profesionales.

Un compromiso de responsabilidad corporativa que se basa en la colaboración estrecha con nuestros accionistas, proveedores e inquilinos, para hacer de nuestra compañía un patrimonio cimentado en la experiencia del pasado y con la mirada puesta en el futuro.

panorámica

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Desde el inicio de su cotización en el Mercado continuo de la Bolsa de Madrid bajo el régimen SOCIMI, y hasta el fin del ejercicio 2019, la compañía ha cerrado operaciones inmobiliarias con una inversión total valorada en 222 millones de euros conformando una cartera de 7 activos inmobiliarios que suponen más de 75.000 m² de superficie en alquiler (SBA). La cartera está compuesta en un 91% por inmuebles de oficinas y en un 9% por logístico.

Árima Real Estate —a través de su participación en el sector— contribuye al establecimiento de relaciones entre profesionales y a la difusión de sus valores entre los actores del mercado, haciendo hincapié en la transparencia y las buenas prácticas. Con más del 80% del equipo de gestión acreditado por RICS, Árima demuestra su firme compromiso con la excelencia, la transparencia e integridad profesional hacia el mercado y sus colaboradores, incorporando el marco regulatorio internacional RICS y el código de conducta corporativo en su modelo de gestión.

Árima Real Estate tiene su sede en Madrid.

Con más del 80% del equipo de gestión acreditado por RICS, Árima demuestra su firme compromiso con la excelencia, la transparencia e integridad profesional

valor de los activos

222M€

+15,8% sobre precio de adquisición

+9,5% Lfl

rendimiento bruto

4,0% sobre coste

3,2% EPRA NIY

86% Ocupación

beneficio niif

15,4M€

epra naav

10,6€ por acción

+9,8% desde la salida a bolsa

financiación

33% LTV

1,5% coste medio de la deuda

7 años de vencimiento medio

renta anualizada 1

6,2M€

pago medio a proveedores

19 días

contratos indefinidos

100% de la plantilla

certificados de sostenibilidad

23% de SBA de la cartera

80% Objetivo en 2021

(1) Rentas passing brutas anualizadas en el momento de la compra.
enero 2019

Árima firma con CaixaBank financiación puente por un importe de 30 millones de euros

enero 2019

Árima compra en enero por un importe de 62,8 millones de euros, después de firmar el compromiso de adquisición vinculante el 27 de diciembre de 2018 dos inmuebles de oficinas con una SBA de 20.200 m² y 395 plazas de aparcamiento. Están situados, uno, en el eje urbano M30-A2, y otro, en el Parque empresarial Cristalia, dentro del distrito de negocio de Campo de las Naciones, ambos en Madrid.

febrero 2019

La valoración de la cartera fue determinada por CBRE Valuation Advisory y Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, de conformidad con los estándares de valoración RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) basado en el valor neto de mercado a 31 de enero de 2019.

marzo 2019

La Junta General de Accionistas de Árima, celebrada el 21 de marzo, aprobó todos los acuerdos comprendidos en el orden del día.

abril 2019

Árima cierra su primera ampliación de capital por 40 millones de euros. Árima completa una ampliación de capital totalmente suscrita. Se emitieron un total de 4 millones de acciones ordinarias nuevas con un valor nominal de 10 euros. La ampliación se ha cubierto en su mayoría con inversores cualificados e institucionales, incluyendo ciertos miembros del equipo directivo de la Sociedad, y tanto de carácter internacional como nacional.

abril 2019

Árima Real Estate firma la adquisición de una nave logística en Madrid, por un importe de 16,4 millones de euros. El activo, con una SBA de 25.694 m², está situado en San Agustín de Guadalix, el segundo anillo logístico de Madrid. El inmueble se encuentra 100% alquilado a una de las mayores empresas de distribución alimentaria en España.

mayo 2019

Árima firma dos acuerdos de financiación bilateral, uno con BBVA, por un importe de 22,7 millones de euros, con un plazo a 7 años y una relación préstamo/coste del 57%; el otro acuerdo bilateral lo firma con CaixaBank, por un importe de 41,1 millones de euros, también con un plazo de 7 años y un apalancamiento aproximado del 56%. Así mismo, se cancela la póliza puente de 30 millones de euros firmada con CaixaBank.

junio 2019

Árima adquiere un edificio de oficinas en Madrid, en la zona consolidad de oficinas de Avenida de América-Torrelaguna. La propiedad comprende 6.759 m² de SBA y 110 plazas de parking y está alquilado al 100% a Sonae España.

julio 2019

La valoración de la cartera fue determinada por CBRE Valuation Advisory, de conformidad con los estándares de valoración RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) basado en el valor neto de mercado a 30 de junio de 2019.

julio 2019

El acuerdo de financiación con Banco Santander, por un importe de 19,5 millones de euros, tendrá una duración de 7 años y un apalancamiento de aproximadamente el 60% loan-to-value (LTV) para financiar el inmueble de Rámirez de Arellano.

noviembre 2019

La Compañía cierra con éxito su segunda ampliación de capital del año captando 150 millones, y da la bienvenida a Ivanhoé Cambridge como accionista de referencia, cuya inversión de capital dentro de la ampliación ha sido de 60 millones de euros. La alta demanda de otros inversores institucionales y profesionales cualificados ha llevado a Árima a aumentar el tamaño de la operación de 100 millones a 150 millones de euros. Las nuevas acciones se emitieron a un precio de oferta de 10,4 euros, un 4% superior al de la emisión anterior y en línea con el NAV y el precio de cotización en el momento de la operación.

diciembre 2019

El inmueble está situado en Vía de los Poblados 7, junto al parque empresarial Cristalia, cuenta con 14.000 m² de SBA y 213 plazas de aparcamiento. La Compañía está trabajando en el proyecto de remodelación del inmueble junto con el estudio Lamela y contará con certificación LEED.

enero 2020

El acuerdo por importe de 9,4 millones de euros tendrá una duración de 5 años y un apalancamiento de aproximadamente el 57% LTV para financiar el inmueble logístico de Guadalix.

2019
2020

enero Árima firma una póliza puente

enero Árima cierra la adquisición de dos inmuebles de oficinas

febrero La cartera de Árima está valorada en 102 millones de euros a 31 de enero de 2019

marzo Junta General de Accionistas de Árima

abril Ampliación de capital

abril Árima invierte 16,4 millones de euros en su primer activo logístico en Madrid

mayo Árima firma dos acuerdos de financiación a largo plazo con BBVA y CaixaBank por 63,8 millones de euros

junio Árima adquiere la sede de Sonae España

julio La cartera de Árima está valorada en 175,3 millones de euros a 30 de junio de 2019

julio Árima firma un acuerdo de financiación con Banco Santander por 19,5 millones de euros

noviembre Árima cierra su segunda ampliación de capital por 150 millones de euros

diciembre Árima invierte 37,75 millones de euros en un edificio de oficinas en Madrid

enero Árima Real Estate firma un acuerdo de financiación por 9,4 millones de euros

La acción de Árima superó al IBEX 35 (11,8%) durante el periodo de doce meses del ejercicio 2019

Árima Real Estate salió a bolsa el 23 de octubre de 2018, con un valor nominal por acción de 10 euros. Durante el año 2019 se han llevado a cabo dos ampliaciones de capital: el 8 de abril se emitieron 4 millones de acciones con un valor nominal de 10 euros cada una ampliando el capital en 40 millones de euros; y el 15 de noviembre de emitieron 14.423.076 de nuevas acciones a 10 euros de valor nominal y 0,40 euros de prima de emisión, con un total de 150 millones de euros de capital.

Tras esta última operación el volumen medio de la acción se ha duplicado, indicando el interés creciente de los inversores en las acciones de Árima.
El valor de la Sociedad (ARM: MCE) cerró a 11,3 euros a 31 de diciembre de 2019, lo cual supone un incremento del +25,6% durante el periodo de doce meses y del +13% desde la OPV.
Con este incremento, la acción de Árima superó al IBEX 35 (11,8%) durante el periodo de doce meses del ejercicio 2019.

Árima entró a formar parte del IBEX Small Cap el 24 de junio de 2019, y también superó a dicho índice durante el año 2019 (11,9%).

La acción de Árima superó al IBEX 35 (11,8%) durante el periodo de doce meses del ejercicio 2019

la compañía

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Árima es una SOCIMI comprometida con la creación de valor. Somos capaces de localizar las oportunidades que ofrece el territorio inmobiliario español, de dinamizarlas con un nuevo enfoque y hacerlas crecer a medio y largo plazo. La dilatada experiencia del equipo en el sector nos posiciona como un referente para nuestros clientes y accionistas. Nuestra meta es crear un patrimonio de máxima calidad que genere una buena rentabilidad y un alto retorno para los accionistas.

Realizamos nuestra actividad y prestamos nuestros servicios sobre la base de unos valores corporativos de calidad, confianza y compromiso social, asumiendo las siguientes directrices:

- Actuación responsable y sostenible
- Eficiencia económica
- Innovación

Experiencia en inversión

Más de 30 años de experiencia invirtiendo en activos inmobiliarios

Enfocados en oficinas

Cerca del 90% de la inversión en oficinas, resto en logístico y otros activos inmobiliarios

Enfocados en Madrid

La mayoría de inversiones en Madrid, salvo oportunidades puntuales en otros mercados consolidados

Enfocados en creación de valor

Nuestras inversiones se caracterizan por tener una alta calidad y un gran potencial de valor

Árima Real Estate fue fundada en 2018 con el objetivo de ofrecer un patrimonio único de futuro basado en una experiencia inmobiliaria de décadas. La estrategia de la compañía pivota sobre un profundo conocimiento del sector y sobre la cohesión de un equipo que ha trabajado unido previamente alcanzando grandes éxitos.

En Árima estamos comprometidos con la sociedad, con nuestro objetivo de convertir nuestros edificios en espacios sostenibles y que aporten valor al entorno en que se encuentran. Creemos en la importancia de crear valor en toda la cadena que rodea a la Compañía con especial énfasis en nuestros inversores, inquilinos, proveedores y en las comunidades donde operamos.
Creemos en el impacto positivo que es capaz de generar un edificio atractivo, sostenible e innovador. Ayudamos a las empresas a retener el talento, con una arquitectura integrada y los mejores servicios y tecnología para que se sientan lo más a gusto posible, sin olvidarnos del respeto a nuestro planeta.

Durante su corta trayectoria, Árima Real Estate ha demostrado su capacidad para cristalizar su estrategia de creación de valor, así como su compromiso con la sostenibilidad y el buen hacer del equipo directivo.

En Árima estamos comprometidos con la sociedad, con nuestro objetivo de convertir nuestros edificios en espacios sostenibles y que aporten valor al entorno en que se encuentran

Luis López de Herrera-OriaConsejero Delegado y Socio Fundador

Chony Martín
Vicente-MazariegosDirectora
Financiera

Fabio Alén
VianiDirector
Inmobiliario

Fernando
ArenasDirector
Inmobiliario

Guillermo
Fernández-CuestaDirector Inmobiliario
y Adjunto al
Consejero Delegado

Stuart W.
McDonaldDirector
Inmobiliario

Carmen
Boyero-KlossnerDirectora de Estrategia
y Desarrollo
Corporativo

Funciones internas

Adquisición de activos, control presupuestario, venta de activos, plan de negocios de la cartera, rehabilitaciones/desarrollos, contrataciones, relación con inquilinos

Funciones externalizadas

Servicios de correduría, asesoramiento legal, relaciones públicas y márketing, gestión de inmuebles, servicios técnicos y de arquitectura

Un equipo formado por profesionales especializados con una extensa y reconocida trayectoria en el sector inmobiliario, y con un profundo conocimiento del mercado, lo que les permite identificar rápidamente oportunidades de negocio

La estructura de capital actual de Árima se compone de deuda y fondos propios. Los fondos propios comprenden el capital social emitido, las primas de emisión, las reservas y las ganancias acumuladas. La deuda abarca los acuerdos de deuda a largo plazo y los instrumentos de créditos puente. El riesgo de tipo de interés está cubierto mediante swaps de tipo de interés.

ESTRUCTURA DEL ACCIONARIADO

El accionariado de Árima se caracteriza por tener un porcentaje significativo de inversores a largo plazo, así como de especialistas en sector inmobiliario. La procedencia del capital es en su mayor parte internacional, y se encuentra muy diversificada en Europa

El objeto social principal de las SOCIMI es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y la tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios.

Existe la obligación de distribución de resultados a los accionistas una vez cumplidas las obligaciones mercantiles. Dicho reparto de dividendos debe provenir de los siguientes resultados:

Beneficios procedentes de dividendos

Beneficios procedentes de transmisión de inmuebles o participaciones

Resto de beneficios obtenidos

cartera de activos

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Árima es una SOCIMI comprometida con la creación de valor para nuestros inquilinos e inversores.

La estrategia de la Compañía es invertir principalmente en edificios de oficinas prime, en las zonas más consolidadas de Madrid y Barcelona, que han experimentado la mayor actividad en cuanto a rentas e inversión durante los últimos ciclos.

Invertimos de una manera estratégica en activos con un precio inferior a su valor de mercado, e incluso en determinadas ocasiones, a su coste de reposición, lo que demuestra la capacidad de crear oportunidades excelentes de inversión considerando la estadística histórica de precios.

Nuestra gestión activa de la cartera pretende mejorar la calidad, eficiencia, flujos económicos y sostenibilidad de los activos, con un especial interés en mejorar la experiencia de nuestros inquilinos y así mantener unos flujos constantes de caja.

7

Número de activos

160M€

Adquisiciones en 2019

76.000 m2

SBA Total

222M€

Valor bruto de activos

91%

% en oficinas del SBA total de los que el 27% se encuentran en el CBD

9%

% en logística del SBA total

1

HABANA

2

María de Molina 39

3

Ramírez de Arellano 21

4

Botanic

5

Cristalia

6

LS7

7

Guadalix

  • CBD
  • Centro Ciudad (interior M30)
  • A2/M30
  • Campo de las Naciones
  • Las Tablas
  • Arroyo de la Vega
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1
  • oficinas
  • cbd

HABANA

Descripción

Edificio exento de Clase A, localizado en el CBD prime de Madrid. Una vez terminada la reforma, el activo tendrá una superficie de 4.300 m² distribuidos en 4 plantas sobre rasante y una terraza en la azotea, con plantas diáfanas de 1.000 m² y 65 plazas de parking interiores. El inmueble se beneficia de una excelente visibilidad, con gran potencial como oficina corporativa insignia. El proyecto consistirá en una renovación total durante 2020 y 2021 que incluirá la reforma de la fachada, entrada, zonas comunes y todas las instalaciones del edificio. El estudio de arquitectura Fenwick Iribarren es el encargado del proyecto de reforma. El edificio ganará en eficiencia, dejando plantas totalmente diáfanas y funcionales. La entrada del edificio se hará a nivel de calle por la parte frontal, dando una mayor importancia a la plaza y ganando mucha visibilidad. El proyecto contará con certificación LEED® Gold y se espera entregar en el tercer trimestre de 2021.

Ubicación

Edificio situado en la zona norte de Madrid, a pocos minutos andando del Paseo de la Castellana (CBD). El activo se rodea de una amplia oferta de servicios a pocos minutos a pie, como restaurantes, colegios, tiendas y hospitales. Asimismo, posee excelentes conexiones de transporte público: las estaciones de metro de Cuzco y Pío XII se encuentran a escasos minutos a pie, con conexión con el aeropuerto. Adicionalmente, la calle de Alberto Alcocer, ofrece un acceso fácil a la M30.

Factores clave

Fecha de adquisición Diciembre 2018
Estrategia Reforma completa
Precio Neto 18,5M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 24,2M.€
Precio de mercado 5.701 €/m²
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2
  • oficinas
  • cbd

María de Molina 39

Descripción

Edificio de oficinas prime en el corazón del CBD de Madrid construido en 1968 propiedad de cuatro compañías diferentes. Se trata de un edifico exento que ofrece a los inquilinos plantas luminosas y flexibles gracias a su planta rectangular, de 1.200 m², algo realmente poco común en la zona. El activo posee con una gran visibilidad, gracias a su enorme fachada a María de Molina. Actualmente se encuentra en fase final de remodelación.

Ubicación

Ubicado en la Calle María de Molina, una de las arterias principales de Madrid, cuenta con una situación de acceso y comunicaciones privilegiada. Es una zona muy demandada por firmas de co-working. La zona se beneficia de una amplia oferta de opciones de transporte y una gran cantidad de servicios de alto nivel.

Factores clave

Fecha de adquisición Dic. 2018 / Feb. 2019
Estrategia Propiedad única
Precio Neto 23,6M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 30,0M.€
Precio de mercado 7.278 €/m²
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3
  • oficinas
  • m30-a2 bd

Ramírez de Arellano 21

Descripción

Edificio de oficinas prime diseñado por Rafael de la Hoz y terminado en 2008. Ocupado en su totalidad por el Grupo Sonae. Sus 6.759 m² sobre rasante se distribuyen en 6 plantas dedicadas a oficinas y acceso, y está dotado de 110 plazas de aparcamiento en una planta bajo rasante. Sobre una parcela de 4.000 m² este edificio exento ocupa aproximadamente 1.000 m². Además, posee un amplio patio ajardinado para esparcimiento de sus ocupantes y tiene gran aporte de luz natural. Edificio de aspecto moderno, con espacios y materiales de altas calidades, y una altura libre de 2,8m, sus plantas diáfanas sin columnas tienen aproximadamente 1.000 m², muro cortina, un lobby de entrada con doble altura, aire acondicionado con sistema VRV, falso techo, suelo técnico y está en un excelente estado de mantenimiento. El edificio cuenta con una certificación BREEAM “muy bueno”.

Ubicación

El activo está localizado cerca de la unión entre la A2 y la M30, próximo a las oficinas centrales de AXA y BNP Paribas España. La autovía A2 de Madrid destaca por su proximidad al CBD (7’ en coche), de la circunvalación M30 y del aeropuerto de Barajas (7’ en coche). Las estaciones de metro de Arturo Soria y Avenida de la Paz, así como el centro comercial Arturo Soria están a pocos minutos a pie.

Factores clave

Fecha de adquisición Junio 2019
Estrategia Renegociación de rentas
Precio Neto 32,5M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 33,5M.€
Precio de mercado 4.956 €/m²
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4
  • oficinas
  • m30-a2 bd

Botanic

Descripción

Edificio de oficinas prime situado en una zona de muy alta visibilidad de la autovía A2 en Madrid, que estará reformado de forma integral entre 2020 y 2021. Este edifico cuenta con 9.391 m² distribuidos en 9 plantas sobre rasante, que van desde los 450 m² de planta hasta los 1.700 m², y que se caracterizan por su gran altura y la ausencia de columnas, tiene además 193 plazas de parking. Adicionalmente, el edificio contará en el acceso con amplias zonas ajardinadas, una zona de restauración y una de fitness. Realizará el proyecto el estudio de arquitectura Álvarez-Sala, liderado por el prestigioso arquitecto D. Enrique Álvarez-Sala, dotándolo de calidades óptimas, máxima flexibilidad y el mayor nivel posible de certificación sostenible LEED®.

Ubicación

Activo situado en la zona de oficinas consolidada de la M30-A2 de Madrid (Autovía Madrid-Barcelona). La autovía A2 de Madrid destaca por su proximidad al CBD (7’ encoche), de la circunvalación M30 y del aeropuerto de Barajas (7’ en coche). El edificio cuenta con buenas comunicaciones de transporte público, así como con servicios en las proximidades, incluyendo un centro comercial de reciente creación al otro lado de la calle. Como inquilinos en la zona destacan el Banco Santander, L’Oreal o Vodafone.

Factores clave

Fecha de adquisición Enero 2019
Estrategia Reforma total
Precio Neto 23,5M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 29,0M.€
Precio de mercado 3.088 €/m²
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5
  • oficinas
  • campo de las naciones madrid bd

Cristalia

Descripción

Edificio de oficinas terminado en 2011 que forma parte del Parque Empresarial Cristalia. El complejo agrupa casi 100.000 m² de oficinas, así como un moderno hotel, y cuenta con guardería, restaurantes, pista de pádel y servicio de seguridad. Se trata de un inmueble de oficinas de Clase A exento, altamente eficiente con certificación LEED Gold, situado en una zona de oficinas consolidada de Campo delas naciones. Su ubicación estratégica en la circunvalación M11, con una extraordinaria visibilidad, lo hacen propicio para ser un buque insignia corporativo. El edificio se distribuye en 6 plantas que suman una superficie de 10.928 m² de modernas oficinas, con plantas diáfanas de 1.800 m². Adicionalmente, tiene 202 plazas de parking interiores.

Ubicación

El activo está ubicado en la zona de Campo de las Naciones, considerada una de las áreas de oficinas más consolidadas y atractivas fuera del CBD. Está estratégicamente situada a medio camino entre el aeropuerto y el CBD. La estación de metro de San Lorenzo está a poca distancia a pie. El complejo posee un buen acceso para vehículos desde las principales vías: M40, M11, A1, A2 y R2. Tiene una excelente visibilidad, ideal para edificio corporativo.

Factores clave

Fecha de adquisición Enero 2019
Estrategia Ocupación y renegociación de rentas
Precio Neto 39,25M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 41,5M.€
Precio de mercado 3.798 €/m²
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6
  • oficinas
  • campo de las naciones madrid bd

LS7

Descripción

Edificio de oficinas diseñado originalmente como un centro de proceso de datos, por lo que dispone de calidades muy interesantes para crear un edificio de Clase A. Destacan en este aspecto sus amplias plantas, que disponen de una altura librede unos 2,70 metros con suelo técnico y falso techo recién instalados. El activo se distribuye en 5 plantas sobre rasante, que suman un total de 14.500 m² aproximadamente, además de 196 plazas de parking ubicadas en dos plantas bajo rasante. Se ha adquirido a mitad de reforma, con la intención de ampliar el proyecto e incrementar sus posibilidades comerciales mejorando el espacio interior (a través de la creación de un atrio en la zona central de la planta), aumentando la SBA y mejorando las zonas comunes y ajardinadas. Está prevista la consecución de certificación LEED® y WELL.

Ubicación

El activo está ubicado en la zona de Campo de las Naciones, considerada una de las áreas de oficinas más consolidadas y atractivas fuera del CBD. Está estratégicamente situada a medio camino entre el aeropuerto y el CBD. La estación de metro de San Lorenzo está a poca distancia a pie. El complejo cuenta con un buen acceso para vehículos desde las principales vías: M40, M11, A1, A2 y R2. Tiene una excelente visibilidad, ideal para edificio corporativo.

Factores clave

Fecha de adquisición Diciembre 2019
Estrategia Reforma completa
Precio Neto 37,7M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 41,0M.€
Precio de mercado 2.828 €/m²
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7
  • logística
  • madrid 2º anillo

Guadalix

Descripción

Nave logística de frío desarrollada por Gazeley en 2008 en régimen de llave en mano para el actual inquilino, Eroski. Actualmente tiene uso como centro de distribución estratégica para productos frescos. El activo se encuentra en una parcela de 35.000m². La huella del inmueble ocupa un 61% de la parcela. Destaca su acceso directo a la autovía A1, que conecta Madrid con el norte. En su interior, la nave se distribuye entre la zona de almacén, de unos 24.474 m² (incluyendo un sótano con cámara de frío de 3.035 m²); y unas oficinas de 1.220 m². Se divide entre varias cámaras de frío con temperaturas diferentes según el producto almacenado. Varían desde zonas de frío positivo para productos frescos; zonas para la preparación de carne y pescado y cámaras de frío negativo (hasta -23ºC) para productos congelados. La nave posee 29 muelles de carga y una altura libre de 9,50m. En 2018 se firmó un nuevo contrato de alquiler con un plazo de obligado cumplimiento hasta 2025.

Ubicación

La nave se sitúa en el km 32 de la autovía A1, que se dirige hacia el País Vasco y Francia por el norte. Su ubicación la sitúa a 30 minutos del centro de Madrid y a 11km de la unión entre la A1 y la circunvalación M-50, facilitando las conexiones con otras vías. Comparte su localización con compañías como Schaeffler, Deco Pharma, Omega, Iberdrola y Mitsubishi.

Factores clave

Fecha de adquisición Abril 2019
Estrategia Re-equipamiento
Precio Neto 16,4M.€
Valor de mercado (Dic. 19) 22,5M.€
Precio de mercado 876 €/m²
La valoración de los activos ha sido llevada a cabo por CBRE bajo hipótesis de precios de mercado a 31 de diciembre de 2019 y siguiendo los estándares recogidos en el Red Book de RICS (Royal Institution of Chartered Surveryors).
Oficinas Logístico Total
Activos 6 1 7
SBA (m²) 49.934 25.694 75.628
Plazas aparcamiento (uds.) 763 763
Precio neto de compra (M€) 175,1 16,4 191,5
Precio de adquisición/m² (€) 3.506 638 na
Valor de mercado (M€) 199,2 22,5 221,7
Variación de la valoración 14% 37% 16%
Apalancamiento 48% 0% 43%
Rendimiento inicial bruto 2,6% 9,3% 3,2%
Rendimiento inicial neto 2,3% 8,8% 2,8%

ejercicio 2019

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Durante la realización de este informe anual el impacto del estallido del COVID 19 en los países europeos se vuelve más evidente. Las restricciones al movimiento establecidas por los gobiernos y la consiguiente disminución de la actividad económica tendrán un efecto evidente en las economías. No obstante, los gobiernos y los bancos centrales han reaccionado enérgicamente impulsando medidas para mitigar este impacto inmediato en la economía y las consecuencias a largo plazo.

Evolución de rentas en Madrid

Evolución de rentas en Barcelona

Principales indicadores 2019

222M€

Valor Bruto de los Activos

6,2M€

Rentas Anualizadas 1

33%

LTV Bruto

10,6€ / acción%

EPRA NAV

4%

Rentabilidad Bruta

HITOS 2019

Beneficio reportado de 15,4 millones de euros

Inversión de 160 millones de euros en la adquisición de 6 propiedades

Firma de 3 préstamos de financiación bilaterales por valor de 83 millones de euros

2 ampliaciones de capital hasta triplicar el valor de la compañía desde la salida a bolsa

(1) Rentas passing brutas anualizadas en el momento de la compra.

El equipo gestor en su conjunto y el Consejo de Administración de Árima ha establecido diversos objetivos que se mantendrán para los próximos ejercicios:

1

Incremento de las rentas procedentes del arrendamiento de los activos como consecuencia de una gestión activa de los mismos, maximizando la eficiencia operativa y rentabilidad, con el fin de atraer mayores flujos de efectivo y completando el reposicionamiento de los activos.

2

Alcanzar el objetivo de apalancamiento financiero (LTV) de aproximadamente el 50% maximizando la flexibilidad y condiciones de financiación y minimizando sus costes. Mejorando así la capacidad de inversión de la compañía.

3

Maximizar el retorno al accionista incrementando el dividendo de forma progresiva fundamentado en un crecimiento de rentas normalizado hasta alcanzar un nivel de dividendos normalizado.

4

Tener certificada un 80% de la cartera con LEED o BREEAM en el año 2021.

5

Inversión aproximada de 22 millones de euros de capex sobre la cartera existente.

6

Alcanzar una rentabilidad sobre coste del 6,7% una vez finalizados los trabajos de inversión en los edificios.

Los resultados financieros de Árima Real Estate reflejan el sólido rendimiento de 2019. A pesar de haber sido un año de transición, con el inicio de los proyectos de rehabilitación y un elevado nivel de inversión, hemos experimentado un rendimiento excelente en toda nuestra cartera. Esperamos poder seguir obteniendo unos resultados tan positivos en el futuro próximo.

Cuentas anuales auditadas por PricewaterhouseCoopers Auditores (PwC) con una opinión favorable.

ACTIVO

222M€

Valor Bruto de los Activos

160M€

Adquisiciones 2019

PASIVO

284M€

Capital social Triplicado desde la OPV

83M€

Deuda bruta LTV neto del 22%

6,2M€

Renta Anualizada1

1,5%

Coste medio de la deuda

(1) Rentas passing brutas anualizadas en el momento de la compra.

182M€

Ampliación de Capital

160M€

Adquisiciones 2019

Para aportar mayor transparencia y comparabilidad, Árima Real Estate pertenece a la European Public Real Estate Association (EPRA) desde su creación, y ha adoptado sus recomendaciones sobre las mejores prácticas (BPR por sus siglas en inglés). El cuadro siguiente detalla las medidas clave de rendimiento según EPRA:

MIles de euros salvo que se especifique
Definición 2019
Ingresos ajustados EPRA Resultado operativo ajustado. (590)
Ingresos EPRA Resultado operativo. (6.200)
EPRA Net Asset Value (EPRA NAV) Valoración ajustada de los activos netos del negocio que incluye las inversiones inmobiliarias por su valor razonable y excluye determinados conceptos que no se esperan materializar con certeza asumiendo una estrategia de inversión a largo plazo. 300.513
EPRA Triple Net Asset Value (EPRA NNNAV) EPRA NAV ajustado con el valor razonable de instrumentos financieros, deuda e impuestos diferidos. 299.778
EPRA Net Initial Yield (NIY) Rentabilidad anual (%) de los flujos por arrendamientos a recibir (excluyendo gastos operativos no recuperables) con respecto al valor de mercado1 de la cartera de activos inmobiliarios (incluyendo los costes estimados de transacción). 3,3%
EPRA "Topped-up" NIY EPRA NIY ajustado por asumir rentas sin ningún tipo de bonificación o descuento (rentas de alquiler con períodos de carencia, rentas de alquiler con descuentos iniciales, etc.). 3,4%
EPRA Tasa de disponibilidad Porcentaje que refleja el valor estimado de las rentas asociadas a superficies no ocupadas con respecto al valor estimado total de las rentas (sobre toda la cartera de activos). 30%

gobierno corporativo

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Junta General de Accionistas

Es el órgano soberano de decisión de los propietarios de la Compañía y el órgano de más alto nivel para la toma de decisiones.

Entre sus competencias están, entre otras, las de nombrar a los consejeros, la aprobación de la política retributiva y la de distribución de dividendos.

Las JGA podrán ser Ordinarias o Extraordinarias. La primera se celebrará dentro de los seis primeros meses de cada ejercicio, el resto de Juntas tendrán la consideración de Extraordinarias.

Consejo de Administración

Árima Real Estate está supervisada por un Consejo de Administración con amplia mayoría de consejeros independientes que agrupan competencias en el sector inmobiliario, internacional, financiero y legal.

Sus miembros son elegidos por la JGA.

El Consejo de Administración es competente para adoptar los acuerdos sobre toda clase de asuntos que no estén atribuidos a la JGA, correspondiéndole los más altos poderes y facultades para gestionar, administrar y representar a la Sociedad.

Entre otros, establece un plan de ejecución de negocio, definiendo la estrategia de la Sociedad para la gestión de las propiedades mantenidas o adquiridas y, en todo caso, para cumplir con los requisitos necesarios para mantener su condición de SOCIMI. En el marco de este Plan de Ejecución de Negocio, el Consejo establece los principales objetivos económicos, ambientales y sociales cuyo cumplimiento ejecuta la Dirección de la Compañía.

Comisiones del Consejo de Administración

El Consejo de Administración cuenta con dos comisiones con carácter permanente e interno: un Comité de Auditoría y Control y una Comisión de Nombramientos y Retribuciones.

Tienen como función esencial el apoyo al Consejo de Administración en sus cometidos de supervisión y control de la gestión ordinaria de la Sociedad, teniendo a este respecto las facultades de información y asesoramiento.
Sus miembros serán designados por el Consejo de Administración ante el que responderán respecto del ejercicio de sus funciones.

Comité de Auditoría y control

Este Comité tiene como función primordial la de servir de apoyo al Consejo de Administración en sus cometidos de vigilancia, mediante la revisión periódica del proceso de elaboración de la información económico-financiera, de sus controles internos y de la independencia del auditor externo.

Comisión de Nombramientos y Retribuciones

Esta Comisión centrará sus funciones en el apoyo y auxilio al Consejo de Administración en relación esencialmente con las propuestas de nombramiento, reelección, ratificación y cese de consejeros, el establecimiento y control de la política de retribución a los consejeros y Directivos de la Sociedad, el control en el cumplimiento de sus deberes por los consejeros, y la supervisión del cumplimiento de los Códigos Internos de Conducta y las reglas de Gobierno Corporativo.

Composición del Consejo de Administración de Árima

En la actualidad, el Consejo está formado por 6 consejeros, de los cuales 5 han sido nombrados como consejeros externos para garantizar la protección de los intereses del capital flotante (entre ellos el presidente), uno representa una parte significativa del capital y, por último, el vicepresidente en calidad de ejecutivo.

Los perfiles y trayectorias profesionales de los miembros del Consejo de Administración de la compañía reúnen las competencias y capacidades necesarias para el desempeño adecuado de las responsabilidades que tienen asignadas:

Ética y transparencia como generadores de confianza

El Consejo de Administración de Árima Real Estate está plenamente comprometido con la implantación y mejora del buen gobierno corporativo dentro de la organización. La adopción de las mejores prácticas y recomendaciones, y el seguimiento permanente de su aplicación efectiva son responsabilidades prioritarias para nuestro Consejo y sus Comisiones.

Creemos firmemente que el avance en materia de buen gobierno corporativo es un objetivo clave para fortalecer los vínculos entre la empresa y sus accionistas, a través del diálogo y el compromiso permanentes, en beneficio de todos.
En Árima Real Estate, las prácticas de buen gobierno están orientadas a la creación de valor económico, medioambiental y social en el largo plazo. El objetivo es salvaguardar el interés de los accionistas, maximizando el impacto positivo sobre el conjunto de la Sociedad.

La gestión eficiente de los órganos de gobierno se apoya en estándares externos e internos, que ayudan a generar confianza entre los inversores de la Sociedad

Árima basa su gestión en una actuación responsable y eficiente, con una orientación al desarrollo socieconómico de las personas y del territorio donde actúa.

Consideramos especialmente relevante que nuestra política de Responsabilidad Social Corporativa se sostenga sobre los siguientes principios:

  • La creación de relaciones responsables con nuestros grupos de interés, basadas en principios de integridad y equidad, y
  • la construcción de una cartera inmobiliaria sostenible, con el objetivo de crear espacios sanos para gente sana.

grupos de interés

inversores

socios colaboradores

empleados

COVID 19

Desde Árima hemos querido apoyar a diversas organizaciones en su lucha contra los estragos que el Covid-19 está dejando a su paso. Con este gesto, pretendemos poner de manifiesto nuestro reconocimiento a la importante labor que realizan y nuestro compromiso, en un momento tan complicado como este, con las personas y nuestro entorno.

Una gestión adecuada de los riesgos es fundamental para la consecución de los objetivos de Árima Real Estate. El sistema de gestión del riesgo creado tiene en cuenta tanto las características propias de la Compañía como aquéllas específicas de los entornos en los que desarrolla sus actividades a nivel económico, geográfico y regulatorio.

Riesgo de
Tipo de Interés

Riesgo de
Crédito

Riesgo de
Liquidez

Riesgo de
Mercado