ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

Cuentas Anuales al 31 de diciembre de 2025

e Informe de Gestión del ejercicio 2025

ÍNDICE DE LAS CUENTAS ANUALES DE ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

Nota

Balance

Cuenta de pérdidas y ganancias

Estado de cambios en el patrimonio neto

Estado de flujos de efectivo

Memoria correspondiente al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025

Actividad e información general

Bases de presentación de las cuentas anuales

3 Criterios contables

Gestión del riesgo financiero

5 Inmovilizado material

Inversiones inmobiliarias

Análisis de instrumentos financieros

8 Inversiones en empresas del grupo a largo plazo

Activos financieros

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

Capital, prima de emisión y acciones propias

12 Reservas

13 Resultado del ejercicio

Pasivos financieros

Ingresos y gastos

16 Instrumentos financieros derivados

Impuesto sobre los beneficios y situación fiscal

Provisiones, contingencias y avales

19 Compromisos

Consejo de Administración y otras retribuciones

Otras operaciones con empresas del grupo

Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009, modificada con

la Ley 16/2012 y la Ley 11/2021

23 Honorarios de auditores de cuentas

24 Información sobre derechos de emisión de gases de efecto invernadero

25 Información medioambiental

Hechos posteriores

Anexos

Anexo I – Información relativa a Empresas del Grupo a 31 de diciembre de 2025

Anexo II- Informe de gestión correspondiente al ejercicio 2025

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

BALANCE A 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

ACTIVO

Nota

A 31 de

diciembre de

2025

A 31 de

diciembre

de 2024

ACTIVO NO CORRIENTE

Inmovilizado material

Inversiones inmobiliarias

283.800

268.642

Inversiones en empresas del grupo a largo plazo

118.697

31.249

Instrumentos de patrimonio

7, 8

105.997

17.979

Créditos a empresas

9, 21

12.700

13.270

Inversiones financieras a largo plazo

536

Instrumentos financieros derivados

9, 16

536

Otros activos financieros a largo plazo

7, 9

4.406

5.566

Periodificaciones a largo plazo

7, 9

265

810

407.201

306.846

ACTIVO CORRIENTE

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

2.248

2.216

Clientes por ventas y prestaciones de servicios

7, 9

1.991

1.968

Otros deudores

7, 9

237

Otros créditos con las Administraciones Públicas

177

Inversiones en empresas del grupo a corto plazo

1.903

Inversiones financieras a corto plazo

164

Derivados

9, 16

164

Otros activos financieros a corto plazo

7, 9

Periodificaciones a corto plazo

7, 9

903

1.393

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

5.373

5.035

Tesorería

5.373

5.035

10.591

8.694

417.792

315.540

Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas

Anuales a 31 de diciembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

BALANCE A 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

PATRIMONIO NETO Y PASIVO

Nota

A 31 de

diciembre

de 2025

A 31 de

diciembre

de 2024

PATRIMONIO NETO

Fondos propios

285.739

202.135

Capital

11 a)

31.795

259.829

Prima de emisión

11 a)

5.769

Reservas

255.212

(6.497)

Resultados negativos de ejercicios anteriores

(29.763)

Resultado del ejercicio

(1.268)

(26.966)

Acciones en patrimonio propias

11 b)

(237)

Otros instrumentos de patrimonio neto

Reserva de cobertura

12, 16

131

478

Subvenciones

285.888

202.634

PASIVO NO CORRIENTE

Deudas con entidades de crédito

103.236

94.837

Instrumentos financieros derivados

14, 16

Otros pasivos financieros a largo plazo

1.705

1.601

104.941

96.496

PASIVO CORRIENTE

Deudas con entidades de crédito

18.828

5.582

Instrumentos financieros derivados

14, 16

Otros pasivos financieros a corto plazo

365

359

Acr. comerciales y otras cuentas a pagar

7.581

10.223

Acreedores varios

7, 14

6.311

2.913

Personal

14, 15

1.011

6.919

Otras deudas con las Administraciones

Públicas

259

391

Periodificaciones a corto plazo

156

246

26.963

16.410

417.792

315.540

Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas

Anuales a 31 de diciembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL

31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresada en miles de euros)

Nota

Ejercicio

anual

terminado

el 31 de

diciembre

de 2025

Ejercicio

anual

terminado

el 31 de

diciembre

de 2024

Importe neto de la cifra de negocios

15 a)

18.331

12.181

Prestación de servicios

18.331

12.181

Otros ingresos de explotación

Gastos de personal

15 b)

(1.978)

(16.442)

Sueldos, salarios y similares

(1.833)

(15.954)

Cargas sociales

(145)

(488)

Otros gastos de explotación

15 c)

(6.941)

(9.646)

Servicios exteriores

(5.226)

(8.026)

Tributos

(1.715)

(1.620)

Deterioro y resultado por enajenaciones de las

inversiones inmobiliarias

6 675

(5.686)

Amortización del inmovilizado e inversiones

inmobiliarias

5, 6

(5.011)

(4.324)

RESULTADO DE EXPLOTACIÓN

5.087

(23.915)

Ingresos financieros

493

1.625

Gastos financieros

(6.848)

(4.676)

RESULTADO FINANCIERO

(6.355)

(3.051)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS

(1.268)

(26.966)

Impuesto sobre beneficios

RESULTADO DEL EJERCICIO

(1.268)

(26.966)

Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas

Anuales a 31 de diciembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO

TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO

TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

Nota

Ejercicio anual

terminado el 31

de diciembre de

2025

Ejercicio anual

terminado el 31

de diciembre

de 2024

Resultado del ejercicio

(1.268)

(26.966)

Total de ingresos y gastos

imputados directamente al

patrimonio neto

(350)

(811)

Por coberturas de flujos de efectivo

(347)

(818)

Por subvenciones

(3)

TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS

RECONOCIDOS

(1.618)

(27.777)

Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas

Anuales a 31 de diciembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

Capital

(Nota

11.a)

Prima de

emisión

(Nota 11.a)

Reservas

(Nota 12)

Resultados

negativos de

ej. anteriores

(Nota 12)

Resultado

del

ejercicio

(Nota 13)

Otros instr.

patrimonio

neto

(Nota 20)

Acciones

en patrim.

propias

(Nota 11.b)

Reservas

cobertura

(Nota 12 y

16)

Subvenciones TOTAL

SALDO 1 DE ENERO DE 2024

284.294

5.769

(11.382)

(22.058)

(7.705)

801

(20.712)

1.296

230.317

Resultado del ejercicio

(26.966)

Otro resultado global del ejercicio - - - - - - - (818) 7 (811)

Total ingresos y gastos reconocidos

(26.966)

(818)

(27.777)

Reducciones de capital

(24.465)

5.315

19.150

Otros movimientos - - (430) (7.705) 7.705 (801) - - - (1.231)

Operaciones con acc. propias (Nota 11)

1.325

Total transacc. con propietarios,

reconocidas directamente en patrimonio

neto

(24.465) - 4.885 (7.705) 7.705 (801) 20.475 - - 94

SALDO 31 DE DICIEMBRE DE 2024

259.829

5.769

(6.497)

(29.763)

(26.966)

(237)

478

202.634

SALDO 1 DE ENERO DE 2025

259.829

5.769

(6.497)

(29.763)

(26.966)

(237)

478

202.634

Resultado del ejercicio

(1.268)

Otro resultado global del ejercicio

(347)

(3)

(350)

Total ingresos y gastos reconocidos

(1.268)

(347)

(3)

(1.618)

Movimientos por fusión - activos no vendidos

58.118

581

12.116

237

71.052

Movimientos por fusión – activos vendidos - - 13.820 - - - -

- - 13.820

Movimientos por fusión 1 de enero de 2025

(Nota 3.9)

58.118 581 25.936 - - -

237

- - 84.872

Reducción de capital

(286.152)

(6.350)

235.773

56.729

Otros movimientos

(26.966)

26.966

Total transacc. con propietarios,

reconocidas directamente en patrimonio

neto

(228.034) (5.769) 261.709

29.763

26.966 -

237 - - 84.872

SALDO 31 DE DICIEMBRE 2025

31.795

255.212

(1.268)

131

285.888

Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas Anuales a 31 de diciembre de 2025.

ÁRIM

A REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE

DICIEMBRE DE 2025

(Expresado en miles de euros)

Nota

Ejercicio anual

terminado el 31 de

diciembre de 2025

Ejercicio anual

terminado el 31 de

diciembre de 2024

A) FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN

Resultado del ejercicio antes de impuestos

(1.268)

(26.966)

Ajustes del resultado 11.277 20.743

Amortización del inmovilizado material

Amortización de las inversiones inmobiliarias

5.000

4.295

Correcciones valorativas por deterioro - 5.691

Resultados por bajas del inmovilizado

(675)

(5)

Ingresos financieros

(493)

(1.586)

Gastos financieros 15 6.848 4.676

Otros ajustes al resultado

586

7.643

Cambios en el capital corriente

(2.517)

(4.504)

Deudores y otras cuentas a cobrar

(189)

(2.775)

Otros activos corrientes

1.807

512

Otros pasivos corrientes

(260)

975

Acreedores y otras cuentas a pagar 14 (4.978) (2.532)

Otros activos y pasivos no corrientes

1.103

(684)

Otros flujos de efectivo de las activ. de explotación

(5.614)

(2.734)

Pago de intereses

(7.485)

(4.625)

Cobro de intereses

471

1.891

Cobro de dividendos

1.400

Flujos de efectivo de las actividades de explotación

1.878

(13.461)

B) FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN

Pagos

(33.182)

(8.881)

Inversiones inmobiliarias

(33.232)

(8.881)

Otros activos financieros

Cobros

68.420

35.867

Inmovilizado material

Inversiones inmobiliarias

45.506

Otros activos 9

21.600

35.850

Combinaciones de negocios

3.9

1.314

Flujos de efectivo de las actividades de inversión

35.238

26.986

C) FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN

Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio 8 1.283

Enajenación de instrumentos de patrimonio propios

(412)

Subvenciones, donaciones y legados recibidos 8 9

Otros cobros (créditos al personal)

1.686

Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero

(40.165)

(16.833)

Deuda con entidades de crédito (cobros) 14 61.682 16.117

Deuda con entidades de crédito (pagos)

(39.427)

(28.140)

Deuda con empresas del grupo (pagos)

(60.496)

Créditos a empresas del grupo y asociadas 21 (1.924) (4.810)

Ampliación de capital

3.379

Flujos de efectivo de las actividades de financiación

(36.778)

(15.550)

AUMENTO / DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES

338

(2.025)

Efectivo al inicio del ejercicio

5.035

7.060

Efectivo al final del ejercicio

5.373

5.035

Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas Anuales a 31 de

diciembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

1. ACTIVIDAD E INFORMACIÓN GENERAL

Árima Real Estate SOCIMI, S.A. (en adelante, la “Sociedad” o “Árima”) se constituyó en España el 13

de junio de 2018 de conformidad con la Ley de Sociedades de Capital española, comenzando a cotizar

en Bolsa el 23 de octubre de 2018. Su domicilio social se encontraba en la calle Serrano, 47 4ª planta,

28001 Madrid y con fecha 29 de diciembre de 2025 el Consejo de Administración aprobó el traslado

del domicilio social a la calle del Pinar, 7 - 5ª planta, 28006 Madrid.

Su objeto social está descrito en el artículo 2 de sus estatutos y consiste en:

• La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.

• La tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades anónimas cotizadas de

inversión en el mercado inmobiliario (“SOCIMI”) o en el de otras entidades no residentes en

territorio español que tengan el mismo objeto social que aquellas y que estén sometidas a un

régimen similar al establecido para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o

estatutaria, de distribución de beneficios.

• La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio

español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de

naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido

para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de

beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la Ley de

SOCIMIs.

• La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria

reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.

Adicionalmente, la Sociedad podrá desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como

tales aquellas cuyas rentas representen en conjunto menos del 20% de las rentas de la Sociedad en

cada período impositivo. La Sociedad realiza su actividad en la calle del Pinar, 7 - 5ª planta, 28006

Madrid.

Se excluyen todas las actividades que por ley deban cumplir requisitos especiales que la Sociedad

no satisface.

La Sociedad también podrá desarrollar, total o parcialmente, las mencionadas actividades de negocio

de forma indirecta a través de participaciones en otra sociedad o sociedades con un objeto similar.

Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, no se ha modificado la denominación social

de la Sociedad.

Con fecha 3 de noviembre de 2025 las Juntas Generales Extraordinarias de Accionistas de la Sociedad

y de su matriz (JSS Real Estate SOCIMI, S.A.) aprobaron la fusión inversa por absorción entre ambas,

con Árima como sociedad absorbente y JSS SOCIMI como sociedad absorbida (Nota 11). La escritura

pública relativa a la Fusión quedó inscrita en el Registro Mercantil el día 14 de noviembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

a) Régimen regulatorio

La Sociedad está regulada por la Ley de Sociedades de Capital española.

Adicionalmente, la Sociedad comunicó con fecha 27 de septiembre de 2018 a la Agencia Tributaria su

opción por la aplicación del régimen de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado

Inmobiliario, estando sujeta a la Ley 11/2009, de 26 de octubre, con las modificaciones incorporadas

a ésta mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y posteriores, por la que se regulan las SOCIMIs.

El artículo 3 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, establece determinados requisitos para este tipo de

sociedades, a saber:

i) Deben tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de

naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes

inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie

dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital

o en el patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta

Ley.

ii) Al menos el 80% de las rentas del periodo impositivo correspondientes a cada ejercicio,

excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles

afectos ambos al cumplimiento por parte de la Sociedad de su objeto social principal, una

vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá

provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en

beneficios ligados a las inversiones antes mencionadas.

iii) Los bienes inmuebles que integren el activo de la Sociedad deberán permanecer

arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que

los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

La Disposición Transitoria Primera de la Ley SOCIMIs permite la aplicación del Régimen fiscal de

SOCIMIs en los términos establecidos en el artículo 8 de la Ley de SOCIMIs, aún cuando no se

cumplan los requisitos exigidos en la misma a la fecha de incorporación, a condición de que tales

requisitos se cumplan en los dos años siguientes a la fecha en la que se opta por aplicar dicho

Régimen. En este sentido, la estimación de los Administradores de la Sociedad es que todos los

requisitos se cumplen por lo que no procede registrar ningún tipo de resultado derivado del Impuesto

sobre Sociedades.

La Sociedad cotiza en el Mercado Continuo de Bolsas y Mercados Españoles desde el 23 de octubre

de 2018, siendo su sede fiscal la calle del Pinar, 7 - 5ª planta, 28006 Madrid.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

Tal y como se indica en la Nota 8, la Sociedad es dominante de un Grupo de Sociedades (en adelante,

el Grupo). Las cuentas anuales adjuntas se han preparado en una base no consolidada. Con fecha 26

de febrero de 2026, el Consejo de Administración de la Sociedad ha formulado las Cuentas Anuales

Consolidadas de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. y sus sociedades dependientes a 31 de diciembre de

2025, que han sido preparadas aplicando las normas internacionales de información financiera

adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), y que a dicha fecha presentan un patrimonio neto

consolidado y un resultado consolidado de 328.112 miles de euros y 8.369 miles de euros,

respectivamente.

Las cifras contenidas en las presentes cuentas anuales están expresadas en miles de euros, salvo

que se indique lo contrario.

La moneda de presentación y funcional de la Sociedad es el “euro”.

2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES

a) Imagen fiel

Las cuentas anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025 han sido

formuladas por el Consejo de Administración el 26 de febrero de 2026 de conformidad con el marco

regulatorio de información financiera aplicable a la Sociedad, que está formado por:

a) El Código de Comercio español y todas las demás leyes societarias aplicables en España.

iv) El Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre,

y las modificaciones incorporadas a éste mediante el Real Decreto 1159/2010, de 17 de

septiembre, el Real Decreto 602/2016, de 2 de diciembre, el Real Decreto 1/2021, de 12 de

enero y la Ley 7/2024, de 20 de diciembre descritas en el apartado de e) de esta nota y, así

mismo, la adaptación sectorial para compañías del sector inmobiliario.

b) Las normas obligatorias aprobadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas y la

legislación secundaria relevante.

c) Todas las demás leyes aplicables en materia de contabilidad en España.

Las cuentas anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025, obtenidas

de los registros contables de la Sociedad, se presentan de acuerdo con el marco regulatorio de

información financiera aplicable a la Sociedad y, en concreto, con los principios y normas contables

en ellos recogidos y, por tanto, presentan fielmente el patrimonio neto, la situación financiera y los

resultados de operaciones de la Sociedad, así como la veracidad de flujos de efectivo incorporados

en el estado de flujos de efectivo para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

b) Principios contables no obligatorios

No existe ningún principio contable no obligatorio que, siendo su efecto significativo para la elaboración

de las cuentas anuales, se haya dejado de aplicar.

c) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre

La preparación de las cuentas anuales exige el uso por parte de la Sociedad de ciertas estimaciones y

juicios en relación con el futuro que se evalúan continuamente y se basan en la experiencia histórica y

otros factores, incluidas las expectativas de sucesos futuros que se creen razonables bajo las

circunstancias actuales.

Las estimaciones contables resultantes, por definición, raramente igualarán a los correspondientes

resultados reales. A continuación, se explican las estimaciones y juicios que tienen un riesgo significativo

de dar lugar a un ajuste material en los importes en libros de los activos y pasivos dentro del ejercicio

financiero siguiente.

En la elaboración de las cuentas anuales para el ejercicio anual finalizado a 31 de diciembre de 2025 se

han utilizado estimaciones realizadas por los Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los

activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente, estas

estimaciones se refieren a:

Recuperación del valor de las inversiones inmobiliarias

Los Administradores de la Sociedad realizan una evaluación del valor razonable de cada inmueble

teniendo en cuenta las valoraciones independientes más recientes, y determinan el valor de un

inmueble dentro de un rango de estimaciones del valor razonable aceptables.

La mejor evidencia del valor razonable de las inversiones inmobiliarias en un mercado activo son los

precios de activos similares. La Sociedad determina el valor razonable mediante un intervalo de valores

razonables. En la realización de dicho juicio la Sociedad utiliza una serie de fuentes incluyendo:

i. Precios actuales en un mercado activo de propiedades de diferente naturaleza, condición o

localización, ajustados para reflejar las diferencias con los activos propiedad de la Sociedad.

ii. Precios recientes de propiedades en otros mercados menos activos, ajustados para reflejar

el cambio en las condiciones económicas desde la fecha de la transacción.

iii. Descuentos de flujos de caja basados en estimaciones derivadas de las condiciones de los

contratos de arrendamiento actuales, y si fuera posible, de la evidencia de precios de

mercado de propiedades similares en la misma localización, mediante la utilización de tasas

de descuento que reflejen la incertidumbre del factor tiempo.

ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.

MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

Vidas útiles de las inversiones inmobiliarias

La Dirección de la Sociedad determina las vidas útiles estimadas y los correspondientes cargos por

amortización para las inversiones inmobiliarias. Las vidas útiles de las inversiones inmobiliarias se

estiman en relación con el período en que los elementos incluidos bajo dicho epígrafe vayan a generar

beneficios económicos. La Sociedad revisa en cada cierre las vidas útiles de las inversiones inmobiliarias

y, si las estimaciones difieren de las previamente realizadas, el efecto del cambio se contabiliza de forma

prospectiva a partir del ejercicio en que se realiza el cambio.

Cobertura de flujos de efectivo

La parte efectiva de cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como

coberturas de flujos de efectivo se reconocen en el estado de ingresos y gastos reconocidos. La pérdida

o ganancia relativa a la parte ineficaz se reconoce inmediatamente en la cuenta de pérdidas y ganancias

dentro del epígrafe “cambios en el valor razonable de instrumentos financieros”.

Los importes acumulados en el patrimonio neto se reclasifican a la cuenta de pérdidas y ganancias en

los períodos en que la partida cubierta afecta al resultado (por ejemplo, cuando la venta prevista cubierta

tiene lugar). La pérdida o ganancia relativa a la parte efectiva de las permutas de tipo de interés que

cubren préstamos a tipo variable se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias dentro de “ingresos

o gastos financieros”. Sin embargo, cuando la transacción prevista que se cubre conlleva el

reconocimiento de un activo no financiero (por ejemplo, existencias o inmovilizado material), las pérdidas

y ganancias anteriormente diferidas en el patrimonio neto se traspasan desde patrimonio y se incluyen

en la valoración inicial del coste del activo. Las cantidades diferidas se registran definitivamente en coste

de los bienes vendidos, en caso de las existencias, o en amortización, en caso del inmovilizado material.

Cuando un instrumento de cobertura vence o se vende, o cuando se dejan de cumplir los requisitos

exigidos para contabilidad de cobertura, cualquier ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto

hasta ese momento permanece en el patrimonio y se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias

cuando la transacción prevista se produce finalmente. Cuando se espera que la transacción prevista

no se vaya finalmente a producir, la ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto se traspasa

inmediatamente a la cuenta de pérdidas y ganancias.

Impuesto sobre los beneficios

La Sociedad está acogida al régimen establecido en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se

regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), lo que en la práctica

supone que, bajo el cumplimiento de determinados requisitos, la Sociedad está sometida a un tipo

impositivo en relación al Impuesto sobre Sociedades del 0%. La modificación en la Ley 11/2021 grava

con un 15% los beneficios no distribuidos a través de dividendos, circunstancia que no es de

aplicación para la Sociedad en el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

Los Administradores de la Sociedad realizan una monitorización del cumplimiento de los requisitos

establecidos en la legislación con el objeto de guardar las ventajas fiscales establecidas en la misma.

En este sentido, la estimación de los Administradores es que dichos requisitos se cumplen en los

términos y plazos fijados, no procediendo registrar ningún tipo de resultado derivado del Impuesto

sobre los beneficios.

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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

Si bien estas estimaciones se elaboraron sobre la base de la mejor información disponible al término del

ejercicio 2025, cabe la posibilidad de que los acontecimientos futuros conlleven una modificación de

estas estimaciones (al alza o a la baja) en el futuro. Los cambios en las estimaciones contables se

aplicarán prospectivamente.

d) Agrupación de partidas

A efectos de facilitar la comprensión del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias, estas cuentas

anuales se presentan de forma agrupada, recogiéndose los análisis requeridos en las notas

correspondientes de la memoria.

e) Comparación de la información

A efectos comparativos, el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias, el estado de flujos de efectivo,

el estado de cambios en el patrimonio neto y la memoria correspondientes al ejercicio anual

terminado el 31 de diciembre de 2025 se presentan comparativamente con información relativa al

ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024.

Nótese que la Junta General Extraordinaria celebrada el 3 de noviembre de 2025 aprobó la fusión

inversa por absorción entre Árima Real Estate SOCIMI, S.A. (como sociedad absorbente) y su matriz

JSS Real Estate SOCIMI, S.A. (como sociedad absorbida). La fusión ha sido inscrita en el Registro

Mercantil en fecha 14 de noviembre de 2025. Por tanto, a efectos aclaratorios, las Cuentas Anuales a

31 de diciembre de 2025 corresponden al resultado de la fusión entre ambas sociedades (ver Nota

3.9).

f) Fondo de maniobra

A 31 de diciembre de 2025 el fondo de maniobra de la Sociedad es negativo en 16.372 miles de euros

(negativo en 7.716 miles de euros a 31 de diciembre de 2024), derivado principalmente de la clasificación

a corto plazo, según su vencimiento, de la deuda con entidades financieras (19.000 miles de euros) y de

saldos acreedores con motivo de las obras en curso sobre un activo que no está generando rentas (3.820

miles de euros). No obstante, las entidades financieras han mostrado ya su interés en alargar el plazo de

financiación de deuda actualmente a corto plazo por importe de 17.000 miles de euros debido a los

sólidos contratos de arrendamiento firmados con los inquilinos. La Sociedad acometerá estas

operaciones en 2026 dada las buenas condiciones de su financiación actual. Adicionalmente, durante el

ejercicio 2025, la Sociedad ha firmado una financiación con una entidad bancaria de prestigio por un

importe de 27.400 miles de euros y vencimiento en 2032, de los cuales ha dispuesto 15.900 miles de

euros, y dispondrá de 11.500 miles de euros en los próximos meses. Asimismo, la Sociedad atenderá sus

compromisos a corto plazo con los recursos que genere en el curso ordinario de sus negocios, incluyendo

potenciales ventas de activos.

Por todo ello, los Administradores de la Sociedad han preparado estas cuentas anuales bajo el principio

de empresa en funcionamiento, que contempla que la Sociedad realizará sus activos y atenderá sus

compromisos en el curso normal de sus operaciones.

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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

3. CRITERIOS CONTABLES

A continuación, se describen las principales políticas contables adoptadas en la preparación de las

cuentas anuales. Estas políticas se han aplicado de forma uniforme para el ejercicio presentado, salvo

que se indique lo contrario.

3.1 Inmovilizado material

Los elementos del inmovilizado material se reconocen por su precio de adquisición o coste de

producción menos la amortización acumulada y el importe acumulado de las pérdidas reconocidas.

Los costes de reparaciones importantes se activan y se amortizan durante la vida útil estimada de

los mismos, mientras que los gastos de mantenimiento recurrentes se cargan en la cuenta de

pérdidas y ganancias durante el ejercicio en que se incurre en ellos.

La amortización del inmovilizado material, con excepción de los terrenos, que no se amortizan, se

calcula sistemáticamente por el método lineal en función de su vida útil estimada, atendiendo a la

depreciación efectivamente sufrida por su funcionamiento, uso y disfrute. Los porcentajes de

amortización correspondientes a las vidas útiles estimadas son:

% de amortización

Otras instalaciones

10%

Mobiliario

10%

Equipos para procesos de información

25%

Elementos de transporte

25%

Otro inmovilizado

10%

3.2 Inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias comprenden los valores de los terrenos, edificios de oficinas y

logísticos bien con el fin de obtener ingresos por alquileres o de revalorización de capital.

Estos activos se reconocen inicialmente al precio de adquisición o coste de producción y

posteriormente su importe se minora en función de la amortización acumulada y de las pérdidas por

deterioro reconocidas.

Los gastos de conservación y mantenimiento de las inversiones inmobiliarias se reconocen en la

cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio que se contraen. Sin embargo, se capitalizan los

costes de mejoras que se traducen en una mayor capacidad o eficiencia o una ampliación de las

vidas útiles de los activos.

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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

Para activos no circulantes cuya puesta a punto para su uso previsto necesite de un periodo de

tiempo de más de doce meses, los costes capitalizados incluyen los costes de endeudamientos que

se hayan podido contraer antes de la puesta a punto de los activos y que hayan sido cargados por

el proveedor o guarden relación con préstamos u otros fondos solicitados en préstamo con carácter

general o específico y directamente atribuibles a la adquisición de activos.

La Sociedad amortiza sus inversiones inmobiliarias aplicando el método lineal a tipos anuales

basados en los años de vida útil estimada de los activos como sigue:

% de amortización

Construcciones

Instalaciones técnicas

Los activos en construcción destinados al alquiler con fines todavía no determinados se contabilizan

al coste menos las pérdidas por deterioro reconocidas. La amortización de estos activos, al igual

que la de otros activos inmobiliarios, comienza cuando los activos están listos para el uso para el

que fueron proyectados.

3.3 Pérdidas por deterioro de valor de los activos no financieros

Los activos sujetos a amortización se someten a pruebas de pérdida por deterioro siempre que algún

suceso o cambio en las circunstancias indiquen que el valor contable puede no ser recuperable.

Se reconoce una pérdida por deterioro por el exceso entre el valor contable del activo sobre su

importe recuperable, entendiendo éste como el valor razonable del activo menos los costes de venta

o el valor en uso, el mayor de los dos.

A efectos de evaluar las pérdidas por deterioro del valor, los activos se agrupan al nivel más bajo

para el que hay flujos de efectivo identificables por separado (unidades generadoras de efectivo).

Los activos no financieros, distintos del fondo de comercio, que hubieran sufrido una pérdida por

deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance por si se hubieran producido reversiones

de la pérdida.

La Sociedad encarga a expertos independientes, CBRE Valuation Advisory, S.A. y Savills Valoraciones

y Tasaciones, S.A.U, que determinen el valor de todas sus inversiones inmobiliarias semestralmente.

Estas valoraciones se llevan a cabo de acuerdo con las normas de tasación y valoración emitidas

por el Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) del Reino Unido y por las normas internacionales

de valoración (International Valuation Standards, IVS) formuladas por el Comité de Normas

Internacionales de Valoración (IVSC).

Para calcular el valor de las inversiones inmobiliarias, se toma en consideración el importe que la

Sociedad espera recuperar por medio del arrendamiento. Con este fin, se emplean las proyecciones

de flujos de efectivo generadas sobre la base de la mejor estimación de las cuotas de arrendamiento,

basadas en las expectativas para cada activo y teniendo en cuenta cualquier incertidumbre que

pudiera ocasionar una reducción de los flujos de efectivo o el tipo de descuento.

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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

El valor en uso de la propiedad inmobiliaria no tiene que ser idéntico a su valor razonable por cuanto

el primero se debe a factores específicos de la entidad, principalmente la capacidad de imponer

precios por encima o por debajo de niveles de mercado debido a la asunción de distintos riesgos o la

contratación de costes (de construcción o comercialización, en inversiones inmobiliarias en curso; de

reformas; de mantenimiento, etc.) distintos de los ligados a las sociedades del sector en general, y

el segundo corresponde al valor al que dos partes independientes estarías dispuestas a realizar una

transacción.

Las rentabilidades estimadas dependen del tipo y antigüedad de los inmuebles y de su ubicación.

Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de

arrendamiento vigentes al cierre del período y en su caso los previsibles.

El valor contable de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad se corrige al término de cada

ejercicio, reconociendo la pérdida por deterioro correspondiente con el fin de ajustarlo al importe

recuperable cuando el valor razonable es inferior al contable.

Cuando posteriormente se revierte una pérdida por deterioro, el valor contable del activo se

incrementa hasta la estimación corregida de su importe recuperable, sin que el valor contable

incrementado supere al valor contable que se habría calculado de no haberse reconocido la pérdida

por deterioro en ejercicios anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce en la

cuenta de pérdidas y ganancias.

3.4 Activos financieros

Activos financieros a coste amortizado

Los activos financieros a coste amortizado son activos financieros no derivados con cobros fijos o

determinables que no cotizan en un mercado activo y se incluyen en activos corrientes, excepto

para vencimientos superiores a 12 meses desde la fecha del balance, que se clasifican como activos

no corrientes. Los activos financieros a coste amortizado se incluyen en “Inversiones financieras a

largo plazo”, “Créditos a terceros” y “Otros activos financieros” en el Activo no corriente del balance,

y en “Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar” en el Activo corriente del balance.

Estos activos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable, incluidos los costes de

transacción que les sean directamente imputables, y posteriormente a coste amortizado

reconociendo los intereses devengados en función de su tipo de interés efectivo, entendido como

el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la totalidad de sus flujos de

efectivo estimados hasta su vencimiento. No obstante, los créditos por operaciones comerciales

con vencimiento no superior a un año se valoran, tanto en el momento de reconocimiento inicial

como posteriormente, por su valor nominal siempre que el efecto de no actualizar los flujos no sea

significativo.

Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias por deterioro de

valor si existe evidencia objetiva de que no se cobrarán todos los importes que se adeudan.

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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

El importe de la pérdida por deterioro del valor es la diferencia entre el valor en libros del activo y el

valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados, descontados al tipo de interés efectivo en

el momento de reconocimiento inicial. Las correcciones de valor, así como en su caso su reversión,

se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Activos financieros a coste

Los activos financieros a coste se incluyen en “inversiones en instrumentos de patrimonio” en el

Activo no corriente del balance.

Se valoran por su coste menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones por deterioro

del valor. Si existe evidencia objetiva de que el valor en libros no es recuperable, se efectúan las

oportunas correcciones valorativas por la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable,

entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor

actual de los flujos de efectivo derivados de la inversión.

Salvo mejor evidencia del importe recuperable, en la estimación del deterioro de estas inversiones

se toma en consideración el patrimonio neto de la sociedad participada corregido por las plusvalías

tácitas existentes en la fecha de la valoración. La corrección de valor y, en su caso, su reversión se

registra en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se produce.

Activos financieros a valor razonable con cambios en el Patrimonio Neto

Esta categoría incluye los derivados por cobertura de tipos de interés. La pérdida o ganancia del

instrumento de cobertura, en la parte que constituya una cobertura eficaz, se reconoce directamente

en el patrimonio neto. Así, el componente de patrimonio neto que surge como consecuencia de la

cobertura se ajusta para que sea igual, en términos absolutos, al menor de los dos valores

siguientes:

a) La pérdida o ganancia acumulada del instrumento de cobertura desde el inicio de

la cobertura.

b) El cambio acumulado en el valor razonable de la partida cubierta (es decir, el valor

actual del cambio acumulado en los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos)

desde el inicio de la cobertura.

Cualquier pérdida o ganancia restante del instrumento de cobertura o cualquier pérdida o ganancia

requerida para compensar el cambio en el ajuste por cobertura de flujos de efectivo calculada de

acuerdo con el párrafo anterior, representa una ineficacia de la cobertura que se reconoce en el

resultado del ejercicio.

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(Expresada en miles de euros)

Si una transacción prevista altamente probable cubierta da lugar posteriormente al reconocimiento

de un activo no financiero o un pasivo no financiero, o una transacción prevista cubierta relativa a

un activo no financiero o un pasivo no financiero pasa a ser un compromiso en firme al cual se aplica

la contabilidad de coberturas del valor razonable, se elimina ese importe del ajuste por cobertura de

flujos de efectivo y se incluye directamente en el coste inicial u otro importe en libros del activo o

del pasivo. Se aplica este mismo criterio en las coberturas del riesgo de tipo de cambio de la

adquisición de una inversión en una empresa del grupo, multigrupo o asociada.

En el resto de los casos, el ajuste reconocido en patrimonio neto se transfiere a la cuenta de pérdidas

y ganancias en la medida en que los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos afectan al

resultado del ejercicio.

No obstante, si el ajuste reconocido en patrimonio neto es una pérdida y se espera que todo o parte

de ésta no se recupere en uno o más ejercicios futuros, ese importe que no se espera recuperar se

reclasifica inmediatamente en el resultado del ejercicio.

3.5 Patrimonio Neto

El capital social está representado por acciones ordinarias.

Los costes de emisión de nuevas acciones u opciones se presentan directamente en el patrimonio

neto como menores reservas.

En el caso de adquisición de acciones propias de la Sociedad, la contraprestación pagada, incluido

cualquier coste incremental directamente atribuible, se deduce del patrimonio neto hasta su

cancelación, emisión de nuevo o enajenación. Cuando estas acciones se venden o se vuelven a

emitir posteriormente, cualquier importe recibido, neto de cualquier coste incremental de la

transacción directamente atribuible, se incluye en el patrimonio neto.

Distribución del resultado y reparto obligatorio de dividendos

Las SOCIMIs se regulan por el régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009, de 26 de

octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y posteriores, por la que se regulan las

sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Estarán obligadas a

distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles

que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro

de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:

a) El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios

distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

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(Expresada en miles de euros)

b) Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o

participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez

transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al

cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse

en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo

de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios

deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que

procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de

reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento, aquellos beneficios deberán

distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, a la parte de estos

beneficios imputables a ejercicios en los que la Sociedad no tributara por el régimen fiscal

especial establecido en dicha Ley.

c) Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.

El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

Cuando la distribución de dividendos se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de

un ejercicio en el que haya sido aplicado el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará

obligatoriamente con el acuerdo a que se refiere el apartado anterior.

La Sociedad está obligada a destinar el 10% de los beneficios del ejercicio a la constitución de la

reserva legal, hasta que ésta alcance el 20% del capital social. Esta reserva, mientras no supere el

límite del 20% del capital social, no es distribuible a los accionistas. Los estatutos de estas

sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la

anterior.

3.6 Pasivos financieros

Pasivos financieros a coste amortizado

Esta categoría incluye débitos por operaciones comerciales y débitos por operaciones no

comerciales. Estos recursos ajenos se clasifican como pasivos corrientes, a menos que la Sociedad

tenga un derecho incondicional a diferir su liquidación durante al menos 12 meses después de la

fecha del balance.

Estas deudas se reconocen inicialmente a su valor razonable ajustado por los costes de transacción

directamente imputables, incluidas las comisiones asociadas a la financiación, registrándose

posteriormente por su coste amortizado según el método del tipo de interés efectivo. Dicho interés

efectivo es el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la corriente

esperada de pagos futuros previstos hasta el vencimiento del pasivo.

No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que

no tienen un tipo de interés contractual se valoran, tanto en el momento inicial como

posteriormente, por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no sea

significativo.

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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE

2025

(Expresada en miles de euros)

Por otra parte, incluye las deudas financieras, las cuales se reconocen inicialmente por su valor

razonable menos los costes de la transacción en los que se haya incurrido. Posteriormente, las

deudas financieras se valoran por su coste amortizado; cualquier diferencia entre los fondos

obtenidos (netos de los costes necesarios para su obtención) y el valor de reembolso se reconoce

en la cuenta de resultados durante la vida de la deuda de acuerdo con el método del tipo de interés

efectivo.

Pasivos financieros a valor razonable con cambios en el Patrimonio Neto