ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
Cuentas Anuales al 31 de diciembre de 2025
e Informe de Gestión del ejercicio 2025
ÍNDICE DE LAS CUENTAS ANUALES DE ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
Nota
Balance
Cuenta de pérdidas y ganancias
Estado de cambios en el patrimonio neto
Estado de flujos de efectivo
Memoria correspondiente al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025
1
Actividad e información general
2
Bases de presentación de las cuentas anuales
3 Criterios contables
4
Gestión del riesgo financiero
5 Inmovilizado material
6
Inversiones inmobiliarias
7
Análisis de instrumentos financieros
8 Inversiones en empresas del grupo a largo plazo
9
Activos financieros
10
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
11
Capital, prima de emisión y acciones propias
12 Reservas
13 Resultado del ejercicio
14
Pasivos financieros
15
Ingresos y gastos
16 Instrumentos financieros derivados
17
Impuesto sobre los beneficios y situación fiscal
18
Provisiones, contingencias y avales
19 Compromisos
20
Consejo de Administración y otras retribuciones
21
Otras operaciones con empresas del grupo
22
Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009, modificada con
la Ley 16/2012 y la Ley 11/2021
23 Honorarios de auditores de cuentas
24 Información sobre derechos de emisión de gases de efecto invernadero
25 Información medioambiental
26
Hechos posteriores
Anexos
Anexo I – Información relativa a Empresas del Grupo a 31 de diciembre de 2025
Anexo II- Informe de gestión correspondiente al ejercicio 2025
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
BALANCE A 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
1
ACTIVO
Nota
A 31 de
diciembre
de 2024
ACTIVO NO CORRIENTE
Inmovilizado material
5
43
Inversiones inmobiliarias
6
268.642
Inversiones en empresas del grupo a largo plazo
31.249
Instrumentos de patrimonio
7, 8
17.979
Créditos a empresas
9, 21
12.700
13.270
Inversiones financieras a largo plazo
536
Instrumentos financieros derivados
9, 16
536
Otros activos financieros a largo plazo
7, 9
5.566
Periodificaciones a largo plazo
7, 9
810
306.846
ACTIVO CORRIENTE
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
2.216
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
7, 9
1.968
Otros deudores
7, 9
71
Otros créditos con las Administraciones Públicas
17
177
Inversiones en empresas del grupo a corto plazo
-
Inversiones financieras a corto plazo
50
Derivados
9, 16
-
Otros activos financieros a corto plazo
7, 9
50
Periodificaciones a corto plazo
7, 9
1.393
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
10
5.035
Tesorería
5.373
5.035
8.694
315.540
Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas
Anuales a 31 de diciembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
BALANCE A 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
2
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
Nota
A 31 de
diciembre
de 2025
A 31 de
diciembre
de 2024
PATRIMONIO NETO
Fondos propios
285.739
202.135
Capital
11 a)
31.795
259.829
Prima de emisión
11 a)
-
5.769
Reservas
12
255.212
(6.497)
Resultados negativos de ejercicios anteriores
12
-
(29.763)
Resultado del ejercicio
13
(1.268)
(26.966)
Acciones en patrimonio propias
11 b)
-
(237)
Otros instrumentos de patrimonio neto
20
-
-
Reserva de cobertura
12, 16
131
478
Subvenciones
18
21
285.888
202.634
PASIVO NO CORRIENTE
Deudas con entidades de crédito
14
103.236
94.837
Instrumentos financieros derivados
14, 16
-
58
Otros pasivos financieros a largo plazo
14
1.705
1.601
104.941
96.496
PASIVO CORRIENTE
Deudas con entidades de crédito
14
18.828
5.582
Instrumentos financieros derivados
14, 16
33
-
Otros pasivos financieros a corto plazo
14
365
359
Acr. comerciales y otras cuentas a pagar
7.581
10.223
Acreedores varios
7, 14
6.311
2.913
Personal
14, 15
1.011
6.919
Otras deudas con las Administraciones
Públicas
17
259
391
Periodificaciones a corto plazo
156
246
26.963
16.410
417.792
315.540
Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas
Anuales a 31 de diciembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL
31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresada en miles de euros)
3
Nota
Ejercicio
anual
terminado
el 31 de
diciembre
de 2025
Ejercicio
anual
terminado
el 31 de
diciembre
de 2024
Importe neto de la cifra de negocios
15 a)
18.331
12.181
Prestación de servicios
18.331
12.181
Otros ingresos de explotación
11
2
Gastos de personal
15 b)
(1.978)
(16.442)
Sueldos, salarios y similares
(1.833)
(15.954)
Cargas sociales
(145)
(488)
Otros gastos de explotación
15 c)
(6.941)
(9.646)
Servicios exteriores
(5.226)
(8.026)
Tributos
(1.715)
(1.620)
Deterioro y resultado por enajenaciones de las
inversiones inmobiliarias
6 675
(5.686)
Amortización del inmovilizado e inversiones
inmobiliarias
5, 6
(5.011)
(4.324)
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
5.087
(23.915)
Ingresos financieros
493
1.625
Gastos financieros
15
(6.848)
(4.676)
RESULTADO FINANCIERO
(6.355)
(3.051)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
(1.268)
(26.966)
Impuesto sobre beneficios
17
-
-
RESULTADO DEL EJERCICIO
(1.268)
(26.966)
Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas
Anuales a 31 de diciembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO
TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
4
A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO
TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
Nota
Ejercicio anual
terminado el 31
de diciembre de
2025
Ejercicio anual
terminado el 31
de diciembre
de 2024
Resultado del ejercicio
13
(1.268)
(26.966)
Total de ingresos y gastos
imputados directamente al
patrimonio neto
(350)
(811)
Por coberturas de flujos de efectivo
13
(347)
(818)
Por subvenciones
(3)
7
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS
RECONOCIDOS
(1.618)
(27.777)
Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas
Anuales a 31 de diciembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
5
B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
Capital
(Nota
11.a)
Prima de
emisión
(Nota 11.a)
Reservas
(Nota 12)
Resultados
negativos de
ej. anteriores
(Nota 12)
Resultado
del
ejercicio
(Nota 13)
Otros instr.
patrimonio
neto
(Nota 20)
Acciones
en patrim.
propias
(Nota 11.b)
Reservas
cobertura
(Nota 12 y
16)
Subvenciones TOTAL
SALDO 1 DE ENERO DE 2024
284.294
5.769
(11.382)
(22.058)
(7.705)
801
(20.712)
1.296
14
230.317
Resultado del ejercicio
-
-
-
-
(26.966)
-
-
-
-
(26.966)
Otro resultado global del ejercicio - - - - - - - (818) 7 (811)
Total ingresos y gastos reconocidos
-
-
-
-
(26.966)
-
-
(818)
7
(27.777)
Reducciones de capital
(24.465)
-
5.315
-
-
-
19.150
-
-
-
Otros movimientos - - (430) (7.705) 7.705 (801) - - - (1.231)
Operaciones con acc. propias (Nota 11)
-
-
-
-
-
-
1.325
-
-
1.325
Total transacc. con propietarios,
reconocidas directamente en patrimonio
neto
(24.465) - 4.885 (7.705) 7.705 (801) 20.475 - - 94
SALDO 31 DE DICIEMBRE DE 2024
259.829
5.769
(6.497)
(29.763)
(26.966)
-
(237)
478
21
202.634
SALDO 1 DE ENERO DE 2025
259.829
5.769
(6.497)
(29.763)
(26.966)
-
(237)
478
21
202.634
Resultado del ejercicio
-
-
-
-
(1.268)
-
-
-
-
(1.268)
Otro resultado global del ejercicio
-
-
-
-
-
-
-
(347)
(3)
(350)
Total ingresos y gastos reconocidos
-
-
-
-
(1.268)
-
-
(347)
(3)
(1.618)
Movimientos por fusión - activos no vendidos
58.118
581
12.116
-
-
-
237
-
-
71.052
Movimientos por fusión – activos vendidos - - 13.820 - - - -
- - 13.820
Movimientos por fusión 1 de enero de 2025
(Nota 3.9)
58.118 581 25.936 - - -
237
- - 84.872
Reducción de capital
(286.152)
(6.350)
235.773
56.729
-
-
-
-
-
-
Otros movimientos
-
-
-
(26.966)
26.966
-
-
-
-
-
Total transacc. con propietarios,
reconocidas directamente en patrimonio
neto
(228.034) (5.769) 261.709
29.763
26.966 -
237 - - 84.872
SALDO 31 DE DICIEMBRE 2025
31.795
-
255.212
-
(1.268)
-
-
131
18
285.888
Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas Anuales a 31 de diciembre de 2025.
ÁRIM
A REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE
DICIEMBRE DE 2025
(Expresado en miles de euros)
6
Nota
Ejercicio anual
terminado el 31 de
diciembre de 2025
Ejercicio anual
terminado el 31 de
diciembre de 2024
A) FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
Resultado del ejercicio antes de impuestos
(1.268)
(26.966)
Ajustes del resultado 11.277 20.743
Amortización del inmovilizado material
5
11
29
Amortización de las inversiones inmobiliarias
6
5.000
4.295
Correcciones valorativas por deterioro - 5.691
Resultados por bajas del inmovilizado
6
(675)
(5)
Ingresos financieros
(493)
(1.586)
Gastos financieros 15 6.848 4.676
Otros ajustes al resultado
586
7.643
Cambios en el capital corriente
(2.517)
(4.504)
Deudores y otras cuentas a cobrar
9
(189)
(2.775)
Otros activos corrientes
9
1.807
512
Otros pasivos corrientes
(260)
975
Acreedores y otras cuentas a pagar 14 (4.978) (2.532)
Otros activos y pasivos no corrientes
1.103
(684)
Otros flujos de efectivo de las activ. de explotación
(5.614)
(2.734)
Pago de intereses
(7.485)
(4.625)
Cobro de intereses
471
1.891
Cobro de dividendos
1.400
-
Flujos de efectivo de las actividades de explotación
1.878
(13.461)
B) FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Pagos
(33.182)
(8.881)
Inversiones inmobiliarias
6
(33.232)
(8.881)
Otros activos financieros
50
-
Cobros
68.420
35.867
Inmovilizado material
-
17
Inversiones inmobiliarias
6
45.506
-
Otros activos 9
21.600
35.850
Combinaciones de negocios
3.9
1.314
-
Flujos de efectivo de las actividades de inversión
35.238
26.986
C) FLUJO DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio 8 1.283
Enajenación de instrumentos de patrimonio propios
11
-
(412)
Subvenciones, donaciones y legados recibidos 8 9
Otros cobros (créditos al personal)
-
1.686
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero
(40.165)
(16.833)
Deuda con entidades de crédito (cobros) 14 61.682 16.117
Deuda con entidades de crédito (pagos)
14
(39.427)
(28.140)
Deuda con empresas del grupo (pagos)
(60.496)
-
Créditos a empresas del grupo y asociadas 21 (1.924) (4.810)
Ampliación de capital
11
3.379
-
Flujos de efectivo de las actividades de financiación
(36.778)
(15.550)
AUMENTO / DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES
338
(2.025)
Efectivo al inicio del ejercicio
5.035
7.060
Efectivo al final del ejercicio
10
5.373
5.035
Las Notas 1 a 26 descritas en la memoria adjunta forman parte integrante de las presentes Cuentas Anuales a 31 de
diciembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
7
1. ACTIVIDAD E INFORMACIÓN GENERAL
Árima Real Estate SOCIMI, S.A. (en adelante, la “Sociedad” o “Árima”) se constituyó en España el 13
de junio de 2018 de conformidad con la Ley de Sociedades de Capital española, comenzando a cotizar
en Bolsa el 23 de octubre de 2018. Su domicilio social se encontraba en la calle Serrano, 47 4ª planta,
28001 Madrid y con fecha 29 de diciembre de 2025 el Consejo de Administración aprobó el traslado
del domicilio social a la calle del Pinar, 7 - 5ª planta, 28006 Madrid.
Su objeto social está descrito en el artículo 2 de sus estatutos y consiste en:
• La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
• La tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades anónimas cotizadas de
inversión en el mercado inmobiliario (“SOCIMI”) o en el de otras entidades no residentes en
territorio español que tengan el mismo objeto social que aquellas y que estén sometidas a un
régimen similar al establecido para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o
estatutaria, de distribución de beneficios.
• La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio
español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de
naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido
para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de
beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la Ley de
SOCIMIs.
• La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria
reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.
Adicionalmente, la Sociedad podrá desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como
tales aquellas cuyas rentas representen en conjunto menos del 20% de las rentas de la Sociedad en
cada período impositivo. La Sociedad realiza su actividad en la calle del Pinar, 7 - 5ª planta, 28006
Madrid.
Se excluyen todas las actividades que por ley deban cumplir requisitos especiales que la Sociedad
no satisface.
La Sociedad también podrá desarrollar, total o parcialmente, las mencionadas actividades de negocio
de forma indirecta a través de participaciones en otra sociedad o sociedades con un objeto similar.
Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025, no se ha modificado la denominación social
de la Sociedad.
Con fecha 3 de noviembre de 2025 las Juntas Generales Extraordinarias de Accionistas de la Sociedad
y de su matriz (JSS Real Estate SOCIMI, S.A.) aprobaron la fusión inversa por absorción entre ambas,
con Árima como sociedad absorbente y JSS SOCIMI como sociedad absorbida (Nota 11). La escritura
pública relativa a la Fusión quedó inscrita en el Registro Mercantil el día 14 de noviembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
8
a) Régimen regulatorio
La Sociedad está regulada por la Ley de Sociedades de Capital española.
Adicionalmente, la Sociedad comunicó con fecha 27 de septiembre de 2018 a la Agencia Tributaria su
opción por la aplicación del régimen de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario, estando sujeta a la Ley 11/2009, de 26 de octubre, con las modificaciones incorporadas
a ésta mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y posteriores, por la que se regulan las SOCIMIs.
El artículo 3 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, establece determinados requisitos para este tipo de
sociedades, a saber:
i) Deben tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de
naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes
inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie
dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital
o en el patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta
Ley.
ii) Al menos el 80% de las rentas del periodo impositivo correspondientes a cada ejercicio,
excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles
afectos ambos al cumplimiento por parte de la Sociedad de su objeto social principal, una
vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá
provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en
beneficios ligados a las inversiones antes mencionadas.
iii) Los bienes inmuebles que integren el activo de la Sociedad deberán permanecer
arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que
los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
La Disposición Transitoria Primera de la Ley SOCIMIs permite la aplicación del Régimen fiscal de
SOCIMIs en los términos establecidos en el artículo 8 de la Ley de SOCIMIs, aún cuando no se
cumplan los requisitos exigidos en la misma a la fecha de incorporación, a condición de que tales
requisitos se cumplan en los dos años siguientes a la fecha en la que se opta por aplicar dicho
Régimen. En este sentido, la estimación de los Administradores de la Sociedad es que todos los
requisitos se cumplen por lo que no procede registrar ningún tipo de resultado derivado del Impuesto
sobre Sociedades.
La Sociedad cotiza en el Mercado Continuo de Bolsas y Mercados Españoles desde el 23 de octubre
de 2018, siendo su sede fiscal la calle del Pinar, 7 - 5ª planta, 28006 Madrid.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
9
Tal y como se indica en la Nota 8, la Sociedad es dominante de un Grupo de Sociedades (en adelante,
el Grupo). Las cuentas anuales adjuntas se han preparado en una base no consolidada. Con fecha 26
de febrero de 2026, el Consejo de Administración de la Sociedad ha formulado las Cuentas Anuales
Consolidadas de Árima Real Estate SOCIMI, S.A. y sus sociedades dependientes a 31 de diciembre de
2025, que han sido preparadas aplicando las normas internacionales de información financiera
adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), y que a dicha fecha presentan un patrimonio neto
consolidado y un resultado consolidado de 328.112 miles de euros y 8.369 miles de euros,
respectivamente.
Las cifras contenidas en las presentes cuentas anuales están expresadas en miles de euros, salvo
que se indique lo contrario.
La moneda de presentación y funcional de la Sociedad es el “euro”.
2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES
a) Imagen fiel
Las cuentas anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025 han sido
formuladas por el Consejo de Administración el 26 de febrero de 2026 de conformidad con el marco
regulatorio de información financiera aplicable a la Sociedad, que está formado por:
a) El Código de Comercio español y todas las demás leyes societarias aplicables en España.
iv) El Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre,
y las modificaciones incorporadas a éste mediante el Real Decreto 1159/2010, de 17 de
septiembre, el Real Decreto 602/2016, de 2 de diciembre, el Real Decreto 1/2021, de 12 de
enero y la Ley 7/2024, de 20 de diciembre descritas en el apartado de e) de esta nota y, así
mismo, la adaptación sectorial para compañías del sector inmobiliario.
b) Las normas obligatorias aprobadas por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas y la
legislación secundaria relevante.
c) Todas las demás leyes aplicables en materia de contabilidad en España.
Las cuentas anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025, obtenidas
de los registros contables de la Sociedad, se presentan de acuerdo con el marco regulatorio de
información financiera aplicable a la Sociedad y, en concreto, con los principios y normas contables
en ellos recogidos y, por tanto, presentan fielmente el patrimonio neto, la situación financiera y los
resultados de operaciones de la Sociedad, así como la veracidad de flujos de efectivo incorporados
en el estado de flujos de efectivo para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
10
b) Principios contables no obligatorios
No existe ningún principio contable no obligatorio que, siendo su efecto significativo para la elaboración
de las cuentas anuales, se haya dejado de aplicar.
c) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
La preparación de las cuentas anuales exige el uso por parte de la Sociedad de ciertas estimaciones y
juicios en relación con el futuro que se evalúan continuamente y se basan en la experiencia histórica y
otros factores, incluidas las expectativas de sucesos futuros que se creen razonables bajo las
circunstancias actuales.
Las estimaciones contables resultantes, por definición, raramente igualarán a los correspondientes
resultados reales. A continuación, se explican las estimaciones y juicios que tienen un riesgo significativo
de dar lugar a un ajuste material en los importes en libros de los activos y pasivos dentro del ejercicio
financiero siguiente.
En la elaboración de las cuentas anuales para el ejercicio anual finalizado a 31 de diciembre de 2025 se
han utilizado estimaciones realizadas por los Administradores de la Sociedad para valorar algunos de los
activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente, estas
estimaciones se refieren a:
Recuperación del valor de las inversiones inmobiliarias
Los Administradores de la Sociedad realizan una evaluación del valor razonable de cada inmueble
teniendo en cuenta las valoraciones independientes más recientes, y determinan el valor de un
inmueble dentro de un rango de estimaciones del valor razonable aceptables.
La mejor evidencia del valor razonable de las inversiones inmobiliarias en un mercado activo son los
precios de activos similares. La Sociedad determina el valor razonable mediante un intervalo de valores
razonables. En la realización de dicho juicio la Sociedad utiliza una serie de fuentes incluyendo:
i. Precios actuales en un mercado activo de propiedades de diferente naturaleza, condición o
localización, ajustados para reflejar las diferencias con los activos propiedad de la Sociedad.
ii. Precios recientes de propiedades en otros mercados menos activos, ajustados para reflejar
el cambio en las condiciones económicas desde la fecha de la transacción.
iii. Descuentos de flujos de caja basados en estimaciones derivadas de las condiciones de los
contratos de arrendamiento actuales, y si fuera posible, de la evidencia de precios de
mercado de propiedades similares en la misma localización, mediante la utilización de tasas
de descuento que reflejen la incertidumbre del factor tiempo.
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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
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Vidas útiles de las inversiones inmobiliarias
La Dirección de la Sociedad determina las vidas útiles estimadas y los correspondientes cargos por
amortización para las inversiones inmobiliarias. Las vidas útiles de las inversiones inmobiliarias se
estiman en relación con el período en que los elementos incluidos bajo dicho epígrafe vayan a generar
beneficios económicos. La Sociedad revisa en cada cierre las vidas útiles de las inversiones inmobiliarias
y, si las estimaciones difieren de las previamente realizadas, el efecto del cambio se contabiliza de forma
prospectiva a partir del ejercicio en que se realiza el cambio.
Cobertura de flujos de efectivo
La parte efectiva de cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como
coberturas de flujos de efectivo se reconocen en el estado de ingresos y gastos reconocidos. La pérdida
o ganancia relativa a la parte ineficaz se reconoce inmediatamente en la cuenta de pérdidas y ganancias
dentro del epígrafe “cambios en el valor razonable de instrumentos financieros”.
Los importes acumulados en el patrimonio neto se reclasifican a la cuenta de pérdidas y ganancias en
los períodos en que la partida cubierta afecta al resultado (por ejemplo, cuando la venta prevista cubierta
tiene lugar). La pérdida o ganancia relativa a la parte efectiva de las permutas de tipo de interés que
cubren préstamos a tipo variable se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias dentro de “ingresos
o gastos financieros”. Sin embargo, cuando la transacción prevista que se cubre conlleva el
reconocimiento de un activo no financiero (por ejemplo, existencias o inmovilizado material), las pérdidas
y ganancias anteriormente diferidas en el patrimonio neto se traspasan desde patrimonio y se incluyen
en la valoración inicial del coste del activo. Las cantidades diferidas se registran definitivamente en coste
de los bienes vendidos, en caso de las existencias, o en amortización, en caso del inmovilizado material.
Cuando un instrumento de cobertura vence o se vende, o cuando se dejan de cumplir los requisitos
exigidos para contabilidad de cobertura, cualquier ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto
hasta ese momento permanece en el patrimonio y se reconoce en la cuenta de pérdidas y ganancias
cuando la transacción prevista se produce finalmente. Cuando se espera que la transacción prevista
no se vaya finalmente a producir, la ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto se traspasa
inmediatamente a la cuenta de pérdidas y ganancias.
Impuesto sobre los beneficios
La Sociedad está acogida al régimen establecido en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se
regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), lo que en la práctica
supone que, bajo el cumplimiento de determinados requisitos, la Sociedad está sometida a un tipo
impositivo en relación al Impuesto sobre Sociedades del 0%. La modificación en la Ley 11/2021 grava
con un 15% los beneficios no distribuidos a través de dividendos, circunstancia que no es de
aplicación para la Sociedad en el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.
Los Administradores de la Sociedad realizan una monitorización del cumplimiento de los requisitos
establecidos en la legislación con el objeto de guardar las ventajas fiscales establecidas en la misma.
En este sentido, la estimación de los Administradores es que dichos requisitos se cumplen en los
términos y plazos fijados, no procediendo registrar ningún tipo de resultado derivado del Impuesto
sobre los beneficios.
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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
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Si bien estas estimaciones se elaboraron sobre la base de la mejor información disponible al término del
ejercicio 2025, cabe la posibilidad de que los acontecimientos futuros conlleven una modificación de
estas estimaciones (al alza o a la baja) en el futuro. Los cambios en las estimaciones contables se
aplicarán prospectivamente.
d) Agrupación de partidas
A efectos de facilitar la comprensión del balance y de la cuenta de pérdidas y ganancias, estas cuentas
anuales se presentan de forma agrupada, recogiéndose los análisis requeridos en las notas
correspondientes de la memoria.
e) Comparación de la información
A efectos comparativos, el balance, la cuenta de pérdidas y ganancias, el estado de flujos de efectivo,
el estado de cambios en el patrimonio neto y la memoria correspondientes al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2025 se presentan comparativamente con información relativa al
ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2024.
Nótese que la Junta General Extraordinaria celebrada el 3 de noviembre de 2025 aprobó la fusión
inversa por absorción entre Árima Real Estate SOCIMI, S.A. (como sociedad absorbente) y su matriz
JSS Real Estate SOCIMI, S.A. (como sociedad absorbida). La fusión ha sido inscrita en el Registro
Mercantil en fecha 14 de noviembre de 2025. Por tanto, a efectos aclaratorios, las Cuentas Anuales a
31 de diciembre de 2025 corresponden al resultado de la fusión entre ambas sociedades (ver Nota
3.9).
f) Fondo de maniobra
A 31 de diciembre de 2025 el fondo de maniobra de la Sociedad es negativo en 16.372 miles de euros
(negativo en 7.716 miles de euros a 31 de diciembre de 2024), derivado principalmente de la clasificación
a corto plazo, según su vencimiento, de la deuda con entidades financieras (19.000 miles de euros) y de
saldos acreedores con motivo de las obras en curso sobre un activo que no está generando rentas (3.820
miles de euros). No obstante, las entidades financieras han mostrado ya su interés en alargar el plazo de
financiación de deuda actualmente a corto plazo por importe de 17.000 miles de euros debido a los
sólidos contratos de arrendamiento firmados con los inquilinos. La Sociedad acometerá estas
operaciones en 2026 dada las buenas condiciones de su financiación actual. Adicionalmente, durante el
ejercicio 2025, la Sociedad ha firmado una financiación con una entidad bancaria de prestigio por un
importe de 27.400 miles de euros y vencimiento en 2032, de los cuales ha dispuesto 15.900 miles de
euros, y dispondrá de 11.500 miles de euros en los próximos meses. Asimismo, la Sociedad atenderá sus
compromisos a corto plazo con los recursos que genere en el curso ordinario de sus negocios, incluyendo
potenciales ventas de activos.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad han preparado estas cuentas anuales bajo el principio
de empresa en funcionamiento, que contempla que la Sociedad realizará sus activos y atenderá sus
compromisos en el curso normal de sus operaciones.
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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
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3. CRITERIOS CONTABLES
A continuación, se describen las principales políticas contables adoptadas en la preparación de las
cuentas anuales. Estas políticas se han aplicado de forma uniforme para el ejercicio presentado, salvo
que se indique lo contrario.
3.1 Inmovilizado material
Los elementos del inmovilizado material se reconocen por su precio de adquisición o coste de
producción menos la amortización acumulada y el importe acumulado de las pérdidas reconocidas.
Los costes de reparaciones importantes se activan y se amortizan durante la vida útil estimada de
los mismos, mientras que los gastos de mantenimiento recurrentes se cargan en la cuenta de
pérdidas y ganancias durante el ejercicio en que se incurre en ellos.
La amortización del inmovilizado material, con excepción de los terrenos, que no se amortizan, se
calcula sistemáticamente por el método lineal en función de su vida útil estimada, atendiendo a la
depreciación efectivamente sufrida por su funcionamiento, uso y disfrute. Los porcentajes de
amortización correspondientes a las vidas útiles estimadas son:
% de amortización
Otras instalaciones
10%
Mobiliario
10%
Equipos para procesos de información
25%
Elementos de transporte
25%
Otro inmovilizado
10%
3.2 Inversiones inmobiliarias
Las inversiones inmobiliarias comprenden los valores de los terrenos, edificios de oficinas y
logísticos bien con el fin de obtener ingresos por alquileres o de revalorización de capital.
Estos activos se reconocen inicialmente al precio de adquisición o coste de producción y
posteriormente su importe se minora en función de la amortización acumulada y de las pérdidas por
deterioro reconocidas.
Los gastos de conservación y mantenimiento de las inversiones inmobiliarias se reconocen en la
cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio que se contraen. Sin embargo, se capitalizan los
costes de mejoras que se traducen en una mayor capacidad o eficiencia o una ampliación de las
vidas útiles de los activos.
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2025
(Expresada en miles de euros)
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Para activos no circulantes cuya puesta a punto para su uso previsto necesite de un periodo de
tiempo de más de doce meses, los costes capitalizados incluyen los costes de endeudamientos que
se hayan podido contraer antes de la puesta a punto de los activos y que hayan sido cargados por
el proveedor o guarden relación con préstamos u otros fondos solicitados en préstamo con carácter
general o específico y directamente atribuibles a la adquisición de activos.
La Sociedad amortiza sus inversiones inmobiliarias aplicando el método lineal a tipos anuales
basados en los años de vida útil estimada de los activos como sigue:
% de amortización
Construcciones
2%
Instalaciones técnicas
8%
Los activos en construcción destinados al alquiler con fines todavía no determinados se contabilizan
al coste menos las pérdidas por deterioro reconocidas. La amortización de estos activos, al igual
que la de otros activos inmobiliarios, comienza cuando los activos están listos para el uso para el
que fueron proyectados.
3.3 Pérdidas por deterioro de valor de los activos no financieros
Los activos sujetos a amortización se someten a pruebas de pérdida por deterioro siempre que algún
suceso o cambio en las circunstancias indiquen que el valor contable puede no ser recuperable.
Se reconoce una pérdida por deterioro por el exceso entre el valor contable del activo sobre su
importe recuperable, entendiendo éste como el valor razonable del activo menos los costes de venta
o el valor en uso, el mayor de los dos.
A efectos de evaluar las pérdidas por deterioro del valor, los activos se agrupan al nivel más bajo
para el que hay flujos de efectivo identificables por separado (unidades generadoras de efectivo).
Los activos no financieros, distintos del fondo de comercio, que hubieran sufrido una pérdida por
deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance por si se hubieran producido reversiones
de la pérdida.
La Sociedad encarga a expertos independientes, CBRE Valuation Advisory, S.A. y Savills Valoraciones
y Tasaciones, S.A.U, que determinen el valor de todas sus inversiones inmobiliarias semestralmente.
Estas valoraciones se llevan a cabo de acuerdo con las normas de tasación y valoración emitidas
por el Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) del Reino Unido y por las normas internacionales
de valoración (International Valuation Standards, IVS) formuladas por el Comité de Normas
Internacionales de Valoración (IVSC).
Para calcular el valor de las inversiones inmobiliarias, se toma en consideración el importe que la
Sociedad espera recuperar por medio del arrendamiento. Con este fin, se emplean las proyecciones
de flujos de efectivo generadas sobre la base de la mejor estimación de las cuotas de arrendamiento,
basadas en las expectativas para cada activo y teniendo en cuenta cualquier incertidumbre que
pudiera ocasionar una reducción de los flujos de efectivo o el tipo de descuento.
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15
El valor en uso de la propiedad inmobiliaria no tiene que ser idéntico a su valor razonable por cuanto
el primero se debe a factores específicos de la entidad, principalmente la capacidad de imponer
precios por encima o por debajo de niveles de mercado debido a la asunción de distintos riesgos o la
contratación de costes (de construcción o comercialización, en inversiones inmobiliarias en curso; de
reformas; de mantenimiento, etc.) distintos de los ligados a las sociedades del sector en general, y
el segundo corresponde al valor al que dos partes independientes estarías dispuestas a realizar una
transacción.
Las rentabilidades estimadas dependen del tipo y antigüedad de los inmuebles y de su ubicación.
Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de
arrendamiento vigentes al cierre del período y en su caso los previsibles.
El valor contable de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad se corrige al término de cada
ejercicio, reconociendo la pérdida por deterioro correspondiente con el fin de ajustarlo al importe
recuperable cuando el valor razonable es inferior al contable.
Cuando posteriormente se revierte una pérdida por deterioro, el valor contable del activo se
incrementa hasta la estimación corregida de su importe recuperable, sin que el valor contable
incrementado supere al valor contable que se habría calculado de no haberse reconocido la pérdida
por deterioro en ejercicios anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce en la
cuenta de pérdidas y ganancias.
3.4 Activos financieros
Activos financieros a coste amortizado
Los activos financieros a coste amortizado son activos financieros no derivados con cobros fijos o
determinables que no cotizan en un mercado activo y se incluyen en activos corrientes, excepto
para vencimientos superiores a 12 meses desde la fecha del balance, que se clasifican como activos
no corrientes. Los activos financieros a coste amortizado se incluyen en “Inversiones financieras a
largo plazo”, “Créditos a terceros” y “Otros activos financieros” en el Activo no corriente del balance,
y en “Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar” en el Activo corriente del balance.
Estos activos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable, incluidos los costes de
transacción que les sean directamente imputables, y posteriormente a coste amortizado
reconociendo los intereses devengados en función de su tipo de interés efectivo, entendido como
el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la totalidad de sus flujos de
efectivo estimados hasta su vencimiento. No obstante, los créditos por operaciones comerciales
con vencimiento no superior a un año se valoran, tanto en el momento de reconocimiento inicial
como posteriormente, por su valor nominal siempre que el efecto de no actualizar los flujos no sea
significativo.
Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias por deterioro de
valor si existe evidencia objetiva de que no se cobrarán todos los importes que se adeudan.
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El importe de la pérdida por deterioro del valor es la diferencia entre el valor en libros del activo y el
valor actual de los flujos de efectivo futuros estimados, descontados al tipo de interés efectivo en
el momento de reconocimiento inicial. Las correcciones de valor, así como en su caso su reversión,
se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Activos financieros a coste
Los activos financieros a coste se incluyen en “inversiones en instrumentos de patrimonio” en el
Activo no corriente del balance.
Se valoran por su coste menos, en su caso, el importe acumulado de las correcciones por deterioro
del valor. Si existe evidencia objetiva de que el valor en libros no es recuperable, se efectúan las
oportunas correcciones valorativas por la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable,
entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor
actual de los flujos de efectivo derivados de la inversión.
Salvo mejor evidencia del importe recuperable, en la estimación del deterioro de estas inversiones
se toma en consideración el patrimonio neto de la sociedad participada corregido por las plusvalías
tácitas existentes en la fecha de la valoración. La corrección de valor y, en su caso, su reversión se
registra en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se produce.
Activos financieros a valor razonable con cambios en el Patrimonio Neto
Esta categoría incluye los derivados por cobertura de tipos de interés. La pérdida o ganancia del
instrumento de cobertura, en la parte que constituya una cobertura eficaz, se reconoce directamente
en el patrimonio neto. Así, el componente de patrimonio neto que surge como consecuencia de la
cobertura se ajusta para que sea igual, en términos absolutos, al menor de los dos valores
siguientes:
a) La pérdida o ganancia acumulada del instrumento de cobertura desde el inicio de
la cobertura.
b) El cambio acumulado en el valor razonable de la partida cubierta (es decir, el valor
actual del cambio acumulado en los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos)
desde el inicio de la cobertura.
Cualquier pérdida o ganancia restante del instrumento de cobertura o cualquier pérdida o ganancia
requerida para compensar el cambio en el ajuste por cobertura de flujos de efectivo calculada de
acuerdo con el párrafo anterior, representa una ineficacia de la cobertura que se reconoce en el
resultado del ejercicio.
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Si una transacción prevista altamente probable cubierta da lugar posteriormente al reconocimiento
de un activo no financiero o un pasivo no financiero, o una transacción prevista cubierta relativa a
un activo no financiero o un pasivo no financiero pasa a ser un compromiso en firme al cual se aplica
la contabilidad de coberturas del valor razonable, se elimina ese importe del ajuste por cobertura de
flujos de efectivo y se incluye directamente en el coste inicial u otro importe en libros del activo o
del pasivo. Se aplica este mismo criterio en las coberturas del riesgo de tipo de cambio de la
adquisición de una inversión en una empresa del grupo, multigrupo o asociada.
En el resto de los casos, el ajuste reconocido en patrimonio neto se transfiere a la cuenta de pérdidas
y ganancias en la medida en que los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos afectan al
resultado del ejercicio.
No obstante, si el ajuste reconocido en patrimonio neto es una pérdida y se espera que todo o parte
de ésta no se recupere en uno o más ejercicios futuros, ese importe que no se espera recuperar se
reclasifica inmediatamente en el resultado del ejercicio.
3.5 Patrimonio Neto
El capital social está representado por acciones ordinarias.
Los costes de emisión de nuevas acciones u opciones se presentan directamente en el patrimonio
neto como menores reservas.
En el caso de adquisición de acciones propias de la Sociedad, la contraprestación pagada, incluido
cualquier coste incremental directamente atribuible, se deduce del patrimonio neto hasta su
cancelación, emisión de nuevo o enajenación. Cuando estas acciones se venden o se vuelven a
emitir posteriormente, cualquier importe recibido, neto de cualquier coste incremental de la
transacción directamente atribuible, se incluye en el patrimonio neto.
Distribución del resultado y reparto obligatorio de dividendos
Las SOCIMIs se regulan por el régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009, de 26 de
octubre, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre y posteriores, por la que se regulan las
sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Estarán obligadas a
distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles
que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro
de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:
a) El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios
distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
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b) Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o
participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez
transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al
cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse
en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo
de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios
deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que
procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de
reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento, aquellos beneficios deberán
distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, a la parte de estos
beneficios imputables a ejercicios en los que la Sociedad no tributara por el régimen fiscal
especial establecido en dicha Ley.
c) Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos.
El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
Cuando la distribución de dividendos se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de
un ejercicio en el que haya sido aplicado el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará
obligatoriamente con el acuerdo a que se refiere el apartado anterior.
La Sociedad está obligada a destinar el 10% de los beneficios del ejercicio a la constitución de la
reserva legal, hasta que ésta alcance el 20% del capital social. Esta reserva, mientras no supere el
límite del 20% del capital social, no es distribuible a los accionistas. Los estatutos de estas
sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la
anterior.
3.6 Pasivos financieros
Pasivos financieros a coste amortizado
Esta categoría incluye débitos por operaciones comerciales y débitos por operaciones no
comerciales. Estos recursos ajenos se clasifican como pasivos corrientes, a menos que la Sociedad
tenga un derecho incondicional a diferir su liquidación durante al menos 12 meses después de la
fecha del balance.
Estas deudas se reconocen inicialmente a su valor razonable ajustado por los costes de transacción
directamente imputables, incluidas las comisiones asociadas a la financiación, registrándose
posteriormente por su coste amortizado según el método del tipo de interés efectivo. Dicho interés
efectivo es el tipo de actualización que iguala el valor en libros del instrumento con la corriente
esperada de pagos futuros previstos hasta el vencimiento del pasivo.
No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que
no tienen un tipo de interés contractual se valoran, tanto en el momento inicial como
posteriormente, por su valor nominal cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no sea
significativo.
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Por otra parte, incluye las deudas financieras, las cuales se reconocen inicialmente por su valor
razonable menos los costes de la transacción en los que se haya incurrido. Posteriormente, las
deudas financieras se valoran por su coste amortizado; cualquier diferencia entre los fondos
obtenidos (netos de los costes necesarios para su obtención) y el valor de reembolso se reconoce
en la cuenta de resultados durante la vida de la deuda de acuerdo con el método del tipo de interés
efectivo.
Pasivos financieros a valor razonable con cambios en el Patrimonio Neto
Esta categoría incluye los derivados por cobertura de tipos de interés. La pérdida o ganancia del
instrumento de cobertura, en la parte que constituya una cobertura eficaz, se reconoce directamente
en el patrimonio neto. Así, el componente de patrimonio neto que surge como consecuencia de la
cobertura se ajusta para que sea igual, en términos absolutos, al menor de los dos valores
siguientes:
a) La pérdida o ganancia acumulada del instrumento de cobertura desde el inicio de
la cobertura.
b) El cambio acumulado en el valor razonable de la partida cubierta (es decir, el valor
actual del cambio acumulado en los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos)
desde el inicio de la cobertura.
Cualquier pérdida o ganancia restante del instrumento de cobertura o cualquier pérdida o ganancia
requerida para compensar el cambio en el ajuste por cobertura de flujos de efectivo calculada de
acuerdo con el párrafo anterior, representa una ineficacia de la cobertura que se reconoce en el
resultado del ejercicio.
Si una transacción prevista altamente probable cubierta da lugar posteriormente al reconocimiento
de un activo no financiero o un pasivo no financiero, o una transacción prevista cubierta relativa a
un activo no financiero o un pasivo no financiero pasa a ser un compromiso en firme al cual se aplica
la contabilidad de coberturas del valor razonable, se elimina ese importe del ajuste por cobertura de
flujos de efectivo y se incluye directamente en el coste inicial u otro importe en libros del activo o
del pasivo. Se aplica este mismo criterio en las coberturas del riesgo de tipo de cambio de la
adquisición de una inversión en una empresa del grupo, multigrupo o asociada.
En el resto de los casos, el ajuste reconocido en patrimonio neto se transfiere a la cuenta de pérdidas
y ganancias en la medida en que los flujos de efectivo futuros esperados cubiertos afectan al
resultado del ejercicio.
No obstante, si el ajuste reconocido en patrimonio neto es una pérdida y se espera que todo o parte
de ésta no se recupere en uno o más ejercicios futuros, ese importe que no se espera recuperar se
reclasifica inmediatamente en el resultado del ejercicio.
3.7 Impuestos corrientes y diferidos
Siguiendo el régimen especial de las SOCIMIs, la Sociedad está sujeta al Impuesto sobre Sociedades
al tipo del 0%.
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Tal como establece el artículo 9.2 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, con las modificaciones
incorporadas a éste mediante la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, y posteriores modificaciones, la
Sociedad estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos
o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la
Sociedad sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos
o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10% (a este efecto, se tendrá en consideración la cuota
adeudada en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes).
No obstante, ese gravamen especial no resultará de aplicación cuando los dividendos o
participaciones en beneficios sean percibidos por entidades cuyo objeto sea la tenencia de
participaciones en el capital de otras SOCIMIs o en el de otras entidades no residentes en territorio
español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar
al establecido para las SOCIMIs en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución
de beneficios, respecto de aquellos socios que posean una participación igual o superior al 5% en el
capital social de aquellas y tributen por dichos dividendos o participaciones en beneficios, al menos,
al tipo de gravamen del 10%.
Asimismo, según se detalla en las modificaciones incorporadas en la Ley 11/2021, de 9 de julio, la
entidad estará sometida a un gravamen especial del 15 % sobre el importe de los beneficios
obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas que
no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades ni se trate de rentas
acogidas al período de reinversión regulado en la letra b) del apartado 1 del artículo 6 de esta Ley.
Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.
Los Administradores realizan una monitorización del cumplimiento de los requisitos establecidos en
la legislación con el objeto de guardar las ventajas fiscales establecidas en la misma. En este sentido
la estimación de los Administradores es que dichos requisitos se están cumpliendo en los términos
y plazos fijados, no procediendo a registrar ningún tipo de resultado derivado del Impuesto de
Sociedades.
3.8 Provisiones y pasivos contingentes
Las provisiones se reconocen cuando la Sociedad tiene una obligación presente, ya sea legal o
implícita, como resultado de sucesos pasados, es probable que vaya a ser necesaria una salida de
recursos para liquidar la obligación y el importe se puede estimar de forma fiable. No se reconocen
provisiones para pérdidas de explotación futuras.
Las provisiones se valoran por el valor actual de los desembolsos que se espera que sean necesarios
para liquidar la obligación usando un tipo antes de impuestos que refleje las evaluaciones del
mercado actual del valor temporal del dinero y los riesgos específicos de la obligación. Los ajustes
en la provisión con motivo de su actualización se reconocen como un gasto financiero conforme se
van devengando.
Las provisiones con vencimiento inferior o igual a un año con un efecto financiero no significativo no
se descuentan.
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Cuando se espera que parte del desembolso necesario para liquidar la provisión sea reembolsado
por un tercero, el reembolso se reconoce como un activo independiente, siempre que sea
prácticamente segura su recepción.
Por su parte, se consideran pasivos contingentes aquellas posibles obligaciones surgidas como
consecuencia de sucesos pasados cuya materialización está condicionada a que ocurra o no uno o
más eventos futuros independientes de la voluntad de la Sociedad. Dichos pasivos contingentes no
son objeto de registro contable presentándose detalle de los mismos en la memoria (Nota 18).
3.9 Combinaciones de negocios
Las operaciones de combinaciones de negocios surgidas de la adquisición de todos los elementos
patrimoniales de una empresa o de una parte que constituya uno o más negocios, se registran de
acuerdo con el método de adquisición. En el caso de combinaciones de negocios originadas como
consecuencia de la adquisición de acciones o participaciones en el capital de una empresa, la
Sociedad reconoce la inversión conforme con lo establecido para las inversiones en el patrimonio de
empresas del grupo, multigrupo y asociadas.
Con fecha 16 de mayo de 2024, se publicó en la CNMV la oferta pública de adquisición de acciones
formulada por JSS Real Estate SOCIMI, S.A. (en adelante JSS SOCIMI) sobre la totalidad de las
acciones representativas del capital social de la Sociedad. Posteriormente, el 21 de junio de 2024, la
CNMV informó de que admitía a trámite la solicitud de autorización de la OPA presentada por esta
sociedad. JSS Real Estate SOCIMI, S.A. era una sociedad de nacionalidad española que, previamente
a la fusión, estaba participada en un 51,05% por JSS Global Real Estate Fund Master Holding
Company, S.à.r.l., y en un 46,54% por JS IMMO Luxembourg, S.A., sociedades de nacionalidad
luxemburguesa.
Los términos de la oferta, incluida la contraprestación, fueron idénticos para todas las acciones de
Árima a las que estaba dirigida. La contraprestación ofrecida por JSS Real Estate SOCIMI, S.A. a los
accionistas de la Sociedad era de 8,61 euros en efectivo por acción. La oferta estaba sujeta a que (i)
la aceptación comprendiera el 50% más una acción del capital social de Árima – descontando la
autocartera, y a que (ii) la junta general de accionistas de JSS Real Estate SOCIMI, S.A autorizara la
oferta, condición ésta última que se cumplió el 28 de junio de 2024. La Sociedad se comprometió a
no aceptar la oferta con respecto a 2.446.435 acciones (representativas de un 8,605% del capital) que
mantenía en autocartera y a proponer a la Junta su amortización con carácter previo a la liquidación
de la oferta.
En consecuencia, una vez formalizada dicha amortización, la oferta se dirigió a la totalidad de las
acciones restantes en circulación, esto es, 25.982.941 acciones, representativas de un 91,395% del
capital social en ese momento. El 20 de junio de 2024, la Junta General de Accionistas aprobó dicha
reducción de capital. El 25 de septiembre de 2024 se inscribió en el Registro Mercantil de Madrid la
amortización de las acciones en autocartera, reduciendo el capital social en 24.464.350 euros. El 6 de
noviembre de 2024, la CNMV publicó la aceptación de la oferta pública de adquisición.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
22
Con fecha 3 de noviembre de 2025 las Juntas Generales Extraordinarias de Accionistas de ambas
sociedades, Árima Real Estate SOCIMI, S.A. y JSS Real Estate SOCIMI, S.A., aprobaron la fusión inversa
por absorción entre Árima (como sociedad absorbente) y JSS SOCIMI (como sociedad absorbida).
Ésta implica la disolución (sin liquidación) y extinción de JSS SOCIMI, que transmite en bloque todo
su patrimonio a Árima, adquiriendo ésta última, por sucesión universal, todos los derechos y
obligaciones de JSS SOCIMI, conforme a lo previsto en el proyecto común de fusión redactado y
suscrito por los órganos de administración de Árima y de JSS SOCIMI el 27 de junio de 2025. La
escritura pública relativa a la Fusión quedó inscrita en el Registro Mercantil el día 14 de noviembre
de 2025.
Como resultado de la Fusión, los accionistas de JSS Real Estate SOCIMI S.A. han recibido en canje
acciones de Árima en los términos previstos en el Proyecto y en el Acuerdo de Fusión. Para ello, la
Junta General Extraordinaria de Árima celebrada el 3 de noviembre de 2025 aprobó, de acuerdo con
lo previsto en el Proyecto Común de Fusión, aumentar el capital social para atender dicho canje, todo
ello con fecha de efecto contable 1 de enero de 2025. En concreto, Árima ha entregado a los
accionistas de JSS SOCIMI por cada una de las acciones de JSS SOCIMI de las que eran titulares, de
1,00 euro de valor nominal cada una, las siguientes acciones de Árima, todas ellas de 10,00 euros de
valor nominal cada una: (i) 25.912.276 acciones ordinarias ya existentes de Árima titularidad de JSS
SOCIMI; (ii) 26.971 acciones ordinarias ya existentes que Árima mantiene en autocartera; y (iii)
5.811.824 acciones de nueva emisión de Árima, de la misma clase y serie que las ya existentes.
Por otro lado, con fecha 29 de diciembre de 2025 la Junta General Extraordinaria de Accionistas de
la Sociedad aprobó una reducción del capital social por importe de 286.153 miles de euros para
compensar resultados negativos de ejercicios anteriores por importe de 24.437 miles de euros, dotar
la reserva legal por importe de 3.179 miles de euros y dotar una reserva voluntaria por importe de
258.537 miles de euros.
Por tanto, a 31 de diciembre de 2025, el capital social de la Sociedad asciende a 31.795 miles de euros,
representado por 24.457.510 acciones de 1,30 euros de valor nominal cada una, todas pertenecientes
a la misma clase y totalmente suscritas y desembolsadas. A 31 de diciembre de 2024, el capital social
de la Sociedad era de 259.829 miles de euros, representado por 25.982.941 acciones con un valor
nominal de 10 euros cada una. Todas las acciones tienen los mismos derechos políticos y
económicos.
En las operaciones de combinación de negocios, en los casos en que una sociedad dependiente
absorba a la sociedad dominante, el ICAC en la Consulta 8 del BOICAC nº 85 distingue en función de
cómo adquirió la sociedad dominante su inversión en la dependiente, de modo que si la adquisición
se produjo mediante:
a)
La entrega instrumentos de patrimonio propio: al igual que en fusiones de hermanas se
deberá atender a la estructura legal, de modo que será la sociedad dominante la que se considerará
sociedad "adquirida" en el sentido de que serán sus elementos patrimoniales los que se registrarán
por los valores consolidados.
b)
Otra contraprestación: los elementos adquiridos serán los de la sociedad dependiente,
aunque esta sea la absorbente legal y, por tanto, serán sus elementos patrimoniales los que se
valorarán por los valores consolidados previos.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
23
Esta operación de combinación de negocios se sitúa en el supuesto b) en el que una sociedad
dependiente, Árima (absorbente/ adquirente legal), absorbe a la sociedad dominante, JSS
(absorbida/ adquirida legal), habiendo nacido la relación vía compraventa. Por lo tanto, son los
elementos patrimoniales de la sociedad adquirida (Árima) los que se actualizan a 1 de enero de 2025,
siendo los impactos más significativos los registrados en las inversiones inmobiliarias por importe
de 32.874 miles de euros (Nota 6), y en las inversiones en empresas del grupo por un importe de
8.385 miles de euros (Nota 8). Asimismo, en este epígrafe se ha dado de baja la participación que la
absorbida tenía en la absorbente por importe 222.727 miles de euros.
En línea con lo anterior, durante el segundo semestre del ejercicio 2025 la Sociedad ha vendido el
edificio de oficinas situado en la confluencia de Paseo de la Habana y Avenida de Alfonso XIII, en
Madrid, por un importe de 46.000 miles de euros, sin incluir costes de venta (Nota 6). Esta operación
ha tenido como resultado un beneficio de 14 millones de euros sobre el coste del activo. No obstante,
con motivo de la puesta a valor de mercado del activo con efecto retroactivo a 1 de enero de 2025,
tras la aplicación de la normativa contable de la fusión mencionada en el párrafo anterior, la Sociedad
ha reconocido un resultado positivo por enajenación en la cuenta de resultados de 701 miles de euros,
dado que el ajuste de revalorización por importe de 13 millones de euros se ha registrado a 1 de enero
de 2025.
Adicionalmente, de acuerdo con la Consulta 2 del BOICAC nº 131 el ICAC se ratifica en la obligatoriedad
del uso de valores consolidados de unas CCAACC bajo NIIF-UE, debiendo ser conciliados con valores
NOFCAC, que serán los valores de referencia para la sociedad adquirida (absorbente/ adquirente
legal).
En el caso de la fusión inversa entre Árima y JSS SOCIMI, ésta se realiza con efecto 1 de enero de
2025, por lo que todos los impactos se retrotraen a dicha fecha. Para efectos aclaratorios, los saldos
del balance de JSS Real Estate SOCIMI, S.A. a 1 de enero de 2025 y de ambas sociedades fusionadas
(Árima y JSS) a 1 de enero de 2025 son los siguientes:
ACTIVO
JSS
1 de enero de
2025
Árima
1 de enero de
2025
Sociedad
fusionada
1 enero 2025
ACTIVO NO CORRIENTE
Inmovilizado material
-
43
43
Inversiones inmobiliarias
-
268.642
301.516
Inversiones en empresas del grupo
a largo plazo
325.362
31.249
141.724
Instrumentos de patrimonio
325.362
17.979
128.998
Créditos a empresas
-
13.270
12.726
Inversiones financieras a largo
plazo
-
536
536
Instrumentos financieros derivados
-
536
536
Otros activos financieros a largo
plazo
-
5.566
5.566
Periodificaciones a largo plazo
-
810
810
325.362
306.846
450.195
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
24
ACTIVO
JSS
1 de enero de
2025
Árima
1 de enero de
2025
Sociedad
fusionada
1 de enero de 2025
ACTIVO CORRIENTE
Deudores comerciales y otras
cuentas a cobrar
-
2.216
2.216
Clientes por ventas y prestaciones
de servicios
-
1.968
1.968
Otros deudores
-
71
71
Otros créditos con las
Administraciones Públicas
-
177
177
Otros activos financieros a corto
plazo
-
50
50
Periodificaciones a corto plazo
-
1.393
1.393
Efectivo y otros activos líquidos
equivalentes
1.314
5.035
6.349
Tesorería
1.314
5.035
6.349
1.314
8.694
10.008
326.676
315.540
460.203
PATRIMONIO NETO
JSS
1 de enero de
2025
Árima
1 de enero de
2025
Sociedad
fusionada
1 de enero de 2025
PATRIMONIO NETO
Fondos propios
264.524
202.135
283.819
Capital social
24.350
259.829
317.947
Prima de emisión
202.590
5.769
6.350
Reservas voluntarias
1.427
(6.497)
(6.497)
Reservas de fusión
-
-
22.344
Resultados negativos de ejercicios
anteriores
(9)
(29.763)
(29.772)
Resultado del ejercicio 2024
2.413
(26.966)
(24.553)
Acciones en patrimonio propias
(40)
(237)
-
Otras aportaciones de accionistas
35.793
-
-
Dividendo a cuenta
(2.000)
-
(2.000)
Reserva de cobertura
-
478
478
Subvenciones
-
21
21
264.524
202.634
284.318
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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
25
PASIVO
JSS
1 de enero de
2025
Árima
1 de enero de
2025
Sociedad
fusionada
1 de enero de 2025
PASIVO NO CORRIENTE
Deudas con entidades de crédito
-
94.837
94.837
Instrumentos financieros derivados
-
58
58
Otros pasivos financieros a largo
plazo
-
1.601
2.014
-
96.496
96.909
PASIVO
JSS
1 de enero de
2025
Árima
1 de enero de
2025
Sociedad
fusionada
1 de enero de 2025
PASIVO CORRIENTE
Deudas con entidades de crédito
-
5.582
5.582
Otros pasivos financieros a corto
plazo
176
359
535
Deudas con empresas del grupo y
vinculadas
61.309
-
61.309
Acreedores comerciales y otras
cuentas a pagar
667
10.223
11.304
Acreedores varios
463
2.913
3.377
Personal
-
6.919
7.332
Otras deudas con las Administraciones
Públicas
204
391
595
Periodificaciones a corto plazo
-
246
246
62.152
16.410
78.976
326.676
315.540
460.203
3.10
Reconocimiento de ingresos
Los ingresos se registran por el valor razonable de la contraprestación a recibir y representan los
importes a cobrar por los servicios prestados en el curso ordinario de las actividades de la Sociedad,
menos devoluciones, rebajas, descuentos y el impuesto sobre el valor añadido.
Prestación de servicios
La normativa se basa en el principio de que los ingresos ordinarios se reconocen cuando el control
de un bien o servicio se traspasa al cliente por el importe que refleje la contraprestación a la que
espere tener el derecho la entidad – así el concepto de control, como principio fundamental, sustituyó
al antiguo concepto de riesgos y beneficios.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
26
Para aplicar el anterior principio fundamental, se han de seguir las siguientes etapas sucesivas:
• identificar los contratos con clientes;
• identificar las obligaciones a cumplir;
• determinar el precio o la contraprestación de la transacción del contrato;
• asignar el precio de la transacción entre las obligaciones a cumplir, y
• reconocer los ingresos cuando (o en a medida que) la entidad satisfaga cada obligación
comprometida.
La Sociedad presta servicios de alquiler. De acuerdo con el análisis realizado por la Dirección, la
totalidad de los ingresos proceden de los alquileres de los inmuebles que se encuentran registrados
en el epígrafe “Inversiones inmobiliarias” bajo la clasificación de arrendamientos operativos. Dichos
ingresos se reconocen en función de su devengo y el cumplimiento de la obligación de uso,
distribuyéndose linealmente los beneficios en concepto de incentivos y los costes iniciales de los
contratos de arrendamiento.
Los costes relacionados con cada una de las cuotas de arrendamiento, incluida la baja por deterioro,
se reconocen como gasto.
Ingresos por dividendos
Los ingresos por dividendos se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias
cuando se establece el derecho a recibir el cobro, siempre y cuando, desde la fecha de adquisición,
la participada o cualquier sociedad del grupo participada por esta última ha generado beneficios por
un importe superior a los fondos propios que se distribuyen. No obstante lo anterior, si los dividendos
distribuidos proceden inequívocamente de resultados generados con anterioridad a la fecha de
porque se han distribuido importes superiores a los beneficios generados por la participada desde la
adquisición, no se reconocen como ingresos, y minoran el valor contable de la inversión.
3.11 Arrendamientos
a) Cuando la Sociedad es la arrendataria – Arrendamiento operativo
Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los riesgos y
beneficios derivados de la titularidad se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos en
concepto de arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo recibido del arrendador) se
cargan en la cuenta de resultados del periodo en que se devengan sobre una base lineal durante el
período de arrendamiento.
b) Cuando la Sociedad es la arrendadora
Las propiedades cedidas en arrendamiento operativo se incluyen como inversión inmobiliaria en el
balance. Los ingresos derivados del arrendamiento se reconocen de forma lineal durante el plazo
del arrendamiento.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
27
3.12 Moneda funcional y de presentación
Las presentes cuentas anuales se presentan en miles de euros, que es la moneda de presentación
y funcional de la Sociedad.
3.13 Transacciones entre partes vinculadas
Con carácter general, las operaciones entre partes vinculadas se contabilizan en el momento inicial
por su valor razonable. En su caso, si el precio acordado difiere de su valor razonable, la diferencia
se registra atendiendo a la realidad económica de la operación. La valoración posterior se realiza
conforme con lo previsto en las correspondientes normas.
3.14 Prestaciones a los empleados
a) Pagos basados en acciones
El 26 de septiembre de 2018, la Junta General de Accionistas aprobó un plan de compensación
basado en acciones de la propia Sociedad concedido al equipo de Árima Real Estate, el cual fue
corroborado en la Junta General de Accionistas celebrada el 5 de noviembre de 2019 y modificado y
corroborado posteriormente en la Junta General de Accionistas el 29 de junio de 2021. Esta Política
de Remuneraciones sustituyó en todos sus términos a la aprobada el 21 de marzo de 2019 y
modificada el 5 de noviembre de 2019. La mencionada propuesta, cuyo texto íntegro se encuentra
publicado en la página web de la Sociedad, modificaba principalmente los aspectos de la Política de
Remuneraciones en relación con los siguientes puntos:
i) Modificación de los términos definidos y fórmula de cálculo: dada la fase de crecimiento
de la Sociedad, se introduce en la fórmula el impacto que las ampliaciones de capital
puedan tener en el cálculo de la rentabilidad del accionista en un período.
ii) Modificación de los umbrales mínimos de cumplimiento: 8% en lugar del 10%, e inclusión
del concepto de ´marca de agua´ (rentabilidad mínima a considerar en el cálculo del
retorno para el accionista, estableciendo un suelo para períodos siguientes evitando que
una caída en el mercado en un período pueda suponer un incremento de la rentabilidad en
el período siguiente).
iii) Modificación en el procedimiento de diferimiento (lock-up) en la entrega de las acciones
devengadas: los beneficiarios deberán seguir siendo empleados de la Sociedad a la
finalización de cada plazo de diferimiento para recibir las acciones devengadas.
Este plan de compensación basado en acciones venció el 30 de junio de 2024.
b) Obligaciones a corto plazo y bonus
Los pasivos por sueldos y salarios, que se espera que se vayan a liquidar antes de los 12 meses
siguientes al cierre del ejercicio en el que los empleados prestan los correspondientes servicios, se
reconocen en el ejercicio sobre el que se informa y se valoran por los importes que se espera pagar
cuando se liquiden los pasivos. Los pasivos se presentan en el balance como obligaciones corrientes
por prestaciones a los empleados.
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2025
(Expresada en miles de euros)
28
c) Indemnizaciones por cese
Las indemnizaciones por cese se pagan a los empleados como consecuencia de la decisión de la
Sociedad de rescindir su contrato de trabajo antes de la edad normal de jubilación o cuando el
empleado acepta renunciar voluntariamente a cambio de esas prestaciones. La Sociedad reconoce
estas prestaciones cuando se ha comprometido de forma demostrable a cesar en su empleo a los
trabajadores de acuerdo con un plan formal detallado, sin posibilidad de retirada. Las prestaciones
que no se van a pagar en los doce meses siguientes a la fecha del balance se descuentan a su valor
actual.
3.15 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
El efectivo y otros activos líquidos equivalentes incluyen el efectivo en caja, los depósitos a la vista
en entidades de crédito, otras inversiones a corto plazo de gran liquidez con un vencimiento original
de tres meses o menos.
3.16 Derivados e instrumentos financieros de cobertura
Los derivados financieros se valoran, tanto en el momento inicial como en valoraciones posteriores,
por su valor razonable. El método para reconocer las pérdidas o ganancias resultantes depende de si
el derivado se ha designado como instrumento de cobertura o no, y en su caso, del tipo de cobertura.
La Sociedad designa determinados derivados como:
Cobertura de flujos de efectivo
La parte efectiva de cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como
coberturas de flujos de efectivo se reconocen transitoriamente en el patrimonio neto. Su imputación
a la cuenta de pérdidas y ganancias se realiza en los ejercicios en los que la operación cubierta
prevista afecte al resultado, salvo que la cobertura corresponda a una transacción prevista que
termine en el reconocimiento de un activo o pasivo no financiero, en cuyo caso los importes
registrados en el patrimonio neto se incluyen en el coste del activo cuando se adquiere o del pasivo
cuando se asume. La pérdida o ganancia relativa a la parte no efectiva se reconoce inmediatamente
en la cuenta de pérdidas y ganancias.
4. GESTIÓN DEL RIESGO FINANCIERO
Las actividades de la Sociedad están expuestas a diversos riesgos financieros: riesgo de mercado
(riesgo del tipo de interés), riesgo de crédito, riesgo de liquidez, riesgo fiscal y otros riesgos. El
programa de gestión del riesgo global de la Sociedad se centra en la incertidumbre de los mercados
financieros y trata de minimizar los efectos potenciales adversos sobre su rentabilidad financiera.
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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
29
La gestión del riesgo está controlada por el Departamento Financiero de la Sociedad que identifica,
evalúa y cubre los riesgos financieros con arreglo a las políticas aprobadas por el Consejo de
Administración. El Consejo proporciona políticas para la gestión del riesgo global, así como para áreas
concretas como el riesgo de tipo de interés, el riesgo de liquidez, el empleo de derivados y la inversión
del exceso de liquidez.
a) Riesgo de mercado
El riesgo de tipo de interés de la Sociedad surge de la deuda financiera. Los préstamos emitidos a
tipos variables exponen a la Sociedad a riesgo de tipo de interés de los flujos de efectivo. Durante el
ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025, se ha formalizado una nueva financiación bancaria
adicional a la existente. La financiación se ha firmado a un tipo variable que se encuentra referenciado
al EURIBOR más un diferencial de mercado entre el 1,40% y el 2,10%. A 31 de diciembre de 2025 el
importe dispuesto relativo a estos contratos de financiación con interés variable asciende, en
términos nominales, a 85.605 miles de euros (60.217 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).
La Sociedad analiza la exposición al riesgo de tipo de interés de manera dinámica. Se simulan varios
escenarios teniendo en cuenta las alternativas de financiación y de cobertura. Basándose en estos
escenarios, la Sociedad calcula el impacto en el resultado para un cambio determinado en el tipo de
interés (los escenarios se usan sólo para pasivos que representen las posiciones más significativas
sujetas a tipo de interés).
Estos análisis tienen en cuenta:
• Entorno económico en el que desarrolla su actividad: diseño de diferentes escenarios
económicos modificando las variables clave que pueden afectar a la Sociedad (tipos de interés,
precio de las acciones, porcentaje de ocupación de las inversiones inmobiliarias, etc.).
• Identificación de aquellas variables interdependientes y su nivel de vinculación.
• Marco temporal en el que se está haciendo la evaluación: se tendrá en cuenta el horizonte
temporal del análisis y sus posibles desviaciones.
En función de los distintos escenarios, la Sociedad gestiona su riesgo de tipo de interés sobre los flujos
de efectivo utilizando permutas de tipos de interés de variable a fijo. Estas permutas de tipo de interés
tienen el efecto económico de convertir los préstamos a tipos de interés variable en préstamos a tipos
de interés fijo. Generalmente, la Sociedad obtiene recursos ajenos a largo plazo con interés variable y los
permuta por un interés fijo más bajo que los que estarían disponibles si la Sociedad hubiese obtenido
los recursos ajenos directamente a tipos de interés fijos. Bajo las permutas de tipo de interés, la Sociedad
se compromete con terceros a intercambiar, con cierta periodicidad, la diferencia entre los intereses fijos
y los intereses variables calculada en función de los principales nocionales contratados.
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2025
(Expresada en miles de euros)
30
b) Riesgo de crédito
El riesgo de crédito se origina, fundamentalmente, por los clientes por alquileres de las inversiones
inmobiliarias, así como por los deudores varios. La Sociedad evalúa y establece la calidad crediticia
que deben poseer sus clientes, teniendo en cuenta su posición financiera, experiencia pasada y otros
factores. La Sociedad considera que no tiene concentraciones significativas de riesgo de crédito,
entendiéndose este como el impacto que puede tener en la cuenta de resultados el fallido de las
cuentas por cobrar, dada la calidad crediticia de sus inquilinos.
La Sociedad mantiene su efectivo y otros activos líquidos equivalentes en entidades con la mejor
calidad crediticia.
c) Riesgo de liquidez
La previsión de flujos de efectivo se lleva a cabo por parte del Departamento Financiero de la Sociedad.
Éste hace un seguimiento de las necesidades de liquidez de la Sociedad con el fin de asegurar que cuenta
con suficiente efectivo para cumplir las necesidades operativas al tiempo que mantiene suficiente
disponibilidad de liquidez en todo momento para que la Sociedad no incumpla sus obligaciones
financieras (ver Nota 2.f).
d) Riesgo fiscal
Tal y como se menciona en la Nota 1, la Sociedad está acogida al régimen fiscal especial de las
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Según lo establecido
en el artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre de 2009, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de
diciembre, las sociedades que han optado por dicho régimen están obligadas a distribuir en forma de
dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el
beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses
siguientes a la conclusión de cada ejercicio y pagarse dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de
distribución. Adicionalmente, según se detalla en las modificaciones incorporadas en la Ley 11/2021, de
9 de julio, la entidad estará sometida a un gravamen especial del 15 % sobre el importe de los beneficios
obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución.
En el caso que las Juntas de Accionistas de dichas sociedades no aprobase la distribución de
dividendos propuesta por el Consejo de Administración, calculada siguiendo los requisitos expuestos
en la citada ley, no estarían cumpliendo con la misma, y por tanto deberán tributar bajo el régimen
fiscal general y no el aplicable a las SOCIMIs.
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2025
(Expresada en miles de euros)
31
5. INMOVILIZADO MATERIAL
El detalle y movimiento de las partidas incluidas en “Inmovilizado material” es el siguiente:
Miles de euros
Mobiliario,
Equipos para el proceso
de información y
Otras instalaciones
Saldo a 01.01.2024
111
Coste
239
Amortización acumulada
(128)
Valor contable
111
Altas
2
Retiros (55)
Dotación para la amortización
(28)
Bajas de dotación a la amortización
45
Deterioro de valor
(32)
Saldo a 31.12.2024
43
Coste
186
Amortización acumulada
(111)
Deterioro acumulado
(32)
Valor neto contable
43
Altas
3
Retiros
-
Dotación para la amortización
(13)
Bajas de dotación a la amortización
-
Deterioro de valor
-
Saldo a 31.12.2025
33
Coste
189
Amortización acumulada
(124)
Deterioro acumulado
(32)
Valor neto contable
33
a) Pérdidas por deterioro
Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025 no se ha reconocido ningún deterioro.
Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2024 la Sociedad reconoció un deterioro de 32
miles de euros sobre instalaciones de las oficinas.
b) Bienes totalmente amortizados
No existen elementos totalmente amortizados ni al 31 de diciembre de 2025 ni al 31 de diciembre de
2024.
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MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
32
6. INVERSIONES INMOBILIARIAS
Las inversiones inmobiliarias comprenden terrenos, edificios y demás estructuras en propiedad que se
mantienen para la obtención de rentas a largo plazo o para la revalorización de capital y no están
ocupadas por la Sociedad.
El detalle y movimiento de las partidas incluidas en inversiones inmobiliarias es el siguiente:
Miles de euros
Terrenos Construcciones
Instalaciones
técnicas
Inversiones
inmobiliarias
en curso
Total
Saldo a 01.01.2024
141.435
94.131
25.991
10.656
272.213
Altas -
-
313 6.069 6.382
Traspasos
867
863
996
(2.726)
-
Dotación para la
amortización
(1.485)
(2.809) -
(4.294)
Deterioros de valor
(2.860)
(2.451)
(348)
-
(5.659)
Saldo a 31.12.2024
139.442
91.058
24.143
13.999
268.642
Coste
142.697
99.341
34.316
14.002
290.356
Amortización
acumulada
- (5.448) (9.765) -
(15.213)
Deterioros de valor
acumulados
(3.255) (2.835) (408) (3)
(6.501)
Valor contable a
31.12.2024
139.442 91.058 24.143 13.999
268.642
Altas
8.200
6.775
1.442
15.671
32.088
Desinversiones
(32.177)
(10.091)
(2.496)
(40)
(44.804)
Altas por fusión (Nota
3.9)
15.408 10.480 6.986 - 32.874
Traspasos
1.119
921
749
(2.789)
-
Dotación para la
amortización
- (1.612) (3.388) - (5.000)
Saldo a 31.12.2025
131.992
97.531
27.436
26.841
283.800
Coste
131.992
99.143
30.824
26.841
288.800
Amortización
acumulada
- (1.612) (3.388) - (5.000)
Valor contable a
31.12.2025
131.992 97.531 27.436 26.841
283.800
Como resultado de la puesta a valor de mercado de los activos de la Sociedad con motivo de la fusión
inversa (Nota 11), se han registrado altas por valor de 32.874 miles de euros distribuidas en terrenos,
construcciones e instalaciones (Nota 3.9).
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
33
Durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha realizado un desembolso por un importe de 13.158 miles de
euros, sin incluir costes de compra, para la compra de un edificio de oficinas por el cual se había
formalizado un compromiso de adquisición por un valor inicial de 2.142 miles de euros en el ejercicio
2023. Este activo, situado en el eje urbano de negocios M30-A2, cuenta con una superficie de
11.600 m
2
y 167 plazas de aparcamiento. Adicionalmente, se han incurrido en costes con motivo de
proyectos de rehabilitación y mejoras durante el ejercicio 2025 por valor de 18.563 miles de euros
enmarcados en la estrategia corporativa de creación de valor (3.257 miles de euros durante el
ejercicio 2024).
Asimismo, durante el segundo semestre del ejercicio 2025 la Sociedad ha vendido el edificio de
oficinas situado en la confluencia de Paseo de la Habana y Avenida de Alfonso XIII, en Madrid, por un
importe de 46.000 miles de euros, sin incluir costes de venta. Esta operación ha tenido como
resultado un beneficio de 14 millones de euros sobre el coste del activo. No obstante, con motivo de
la puesta a valor de mercado del activo con efecto retroactivo a 1 de enero de 2025, tras la aplicación
de la normativa contable de la fusión (Nota 3.9), la Sociedad ha reconocido un resultado positivo por
enajenación en la cuenta de resultados de 701 miles de euros, dado que el ajuste de revalorización
por importe de 13 millones de euros se ha registrado a 1 de enero de 2025.
Durante el ejercicio 2024, la Sociedad realizó un desembolso adicional de 3.125 miles de euros del
proyecto llave en mano formalizado en 2020. Con esta operación se adquirió la propiedad del activo,
permitiendo un mayor control sobre la obra para adecuarla a las necesidades de la demanda de la
zona. Se trata de un edificio de oficinas ubicado en la Avenida de Manoteras, 28 con una superficie
de 12.842 m
2
y 241 plazas de aparcamiento.
Dentro del epígrafe Inversiones inmobiliarias en curso se recoge el coste de aquellas mejoras
realizadas en los activos cuya puesta a punto no ha finalizado.
A 31 de diciembre de 2025 se ha constituido nueva garantía hipotecaria sobre el inmueble ubicado
en la Avenida de Manoteras, 28. A 31 de diciembre 2024 no se constituyeron nuevas garantías
hipotecarias sobre inmuebles.
a) Deterioro de inversiones inmobiliarias
A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad no ha reconocido deterioro de valor de las inversiones
inmobiliarias (5.659 miles de euros a 31 de diciembre de 2024). A 31 de diciembre de 2025 no existe
deterioro acumulado como resultado de la puesta a valor de mercado de los activos de la Sociedad
por la fusión inversa. A 31 de diciembre de 2024 el deterioro acumulado ascendía a 6.501 miles de
euros.
b) Elementos totalmente amortizados
No existen elementos totalmente amortizados ni al 31 de diciembre de 2025 ni al 31 de diciembre de
2024.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
34
c) Ingresos y gastos provenientes de inversiones inmobiliarias
En la cuenta de pérdidas y ganancias se han reconocido los siguientes ingresos y gastos provenientes
de las inversiones inmobiliarias:
Miles de euros
31 de
diciembre de
2025
31 de
diciembre
de 2024
Ingresos por arrendamiento (Nota 15)
18.331
12.181
Gastos para la explotación que surgen de inversiones
inmobiliarias que generan ingresos por arrendamiento
(3.314)
(3.338)
Gastos para la explotación que surgen de inversiones
inmobiliarias que no generan ingresos por arrendamiento
(936)
(600)
14.081
8.243
d) Bienes bajo arrendamiento operativo
El importe total de los cobros mínimos futuros por los arrendamientos operativos no cancelables es
el siguiente:
Miles de euros
31.12.2025
31.12.2024
Menos de un año
9.564
11.057
Entre uno y cinco años 44.723
33.652
Más de cinco años
23.590
5.931
77.877
50.640
e) Seguros
La Sociedad contrata todas las pólizas de seguros necesarias para la cobertura de posibles riesgos
que pudieran afectar a los elementos de las inversiones inmobiliarias. La cobertura de estas pólizas
se considera suficiente.
f) Obligaciones
La Sociedad no tiene al cierre del ejercicio obligaciones contractuales para la adquisición,
construcción o desarrollo de inversiones inmobiliarias, o para reparaciones, mantenimientos o
seguros, adicionales a los ya incluidos en la presente memoria, a excepción de los contratos para los
proyectos de rehabilitación y mejoras.
Los compromisos que se derivan de dichos proyectos de rehabilitación en curso ascienden a 3.360
miles de euros. Se espera que las salidas de flujos se produzcan durante el ejercicio 2026,
reflejándose así en los flujos de caja de cada uno de los activos correspondientes. Se financiarán a
través de una combinación de fondos propios y deuda con entidades de crédito que permita un
equilibrio adecuado.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
35
g) Proceso de valoración
A continuación, se informa sobre el coste y valor razonable de las inversiones inmobiliarias al 31 de
diciembre de 2025 y al 31 de diciembre de 2024:
Miles de euros
31 de diciembre de 2025
31 de diciembre de 2024
Valor de
coste neto
Valor
razonable
Valor de
coste neto
Valor
razonable
Inversiones Inmobiliarias 283.800
291.934
268.642
304.122
Las valoraciones de dichos activos inmobiliarios han sido realizadas bajo la hipótesis “valor de
mercado”, siendo estas valoraciones realizadas de acuerdo con los Professional Standards de
Valoración de la Royal Institution of Chartered Surveyors de enero de 2025 - “Red Book”, que
incorporan los Estándares internacionales de Valoración (IVS). El valor de mercado de los inmuebles
propiedad de la Sociedad ha sido determinado sobre la base de valoración llevada a cabo por expertos
valoradores independientes (CBRE Valuation Advisory, S.A. y Savills Valoraciones y Tasaciones,
S.A.U.).
El “valor de mercado” se define como la cantidad estimada por la que un activo debería poderse
intercambiar a la fecha de valoración, entre un vendedor y un comprador dispuestos entre sí, tras un
periodo de comercialización razonable, y en el que ambas partes hayan actuado con conocimiento,
prudencia y sin coacción alguna.
La metodología de valoración adoptada por los valoradores independientes en cuanto a la
determinación del valor razonable fue fundamentalmente el método de descuento de flujos de caja
a 10 años, además de contrastar la información con comparables. La cantidad residual al final del año
10 se calcula aplicando una tasa de retorno (“Exit yield” o “Cap rate”) de las proyecciones de los
ingresos netos del año 11. Los flujos de caja se descuentan a una tasa interna de retorno para llegar
al valor neto actual. Dicha tasa interna de retorno se ajusta para reflejar el riesgo asociado a la
inversión y las hipótesis adoptadas. Las variables claves son, por tanto, los ingresos y la exit yield.
Las rentabilidades estimadas y tasas de descuento dependen del tipo y antigüedad de los inmuebles
y de su ubicación. Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los
contratos de arrendamiento vigentes al cierre del ejercicio y, en su caso, los previsibles, basándose
en las rentas de mercado actuales para las diferentes zonas, soportadas por comparables y
transacciones realizadas para sus cálculos.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
36
7. ANÁLISIS DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS
7.1 Análisis por categorías
El valor en libros de cada una de las categorías de instrumentos financieros establecidas en la norma
de registro y valoración de “Instrumentos financieros”, excepto el efectivo y otros activos líquidos
equivalentes, es el siguiente:
Miles de euros
Activos financieros a largo plazo
Instrumentos de
patrimonio
Valores representativos
de deuda
Créditos, derivados y
otros
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Activos financieros
a coste amortizado
-
-
- -
265
810
Activos financieros
a coste
105.997
17.979
- -
17.106
18.836
Activos financieros
a valor razonable
con cambios en el
patrimonio neto
- - - - -
536
Total activos
financieros
105.997
17.979
- -
17.371
20.182
Activos financieros a corto plazo
Instrumentos de
patrimonio
Valores
representativos de
deuda
Créditos, derivados y
otros
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Activos
financieros a
coste amortizado
- -
-
-
5.034
3.482
Activos
financieros a
coste
- -
-
-
-
-
Activos
financieros a valor
razonable con
cambios en el
patrimonio neto
- - -
-
164 -
Total activos
financieros
- -
-
-
5.198 3.482
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
37
Miles de euros
Pasivos financieros a largo plazo
Deudas con entidades
de crédito
Obligaciones y otros
valores negociables
Derivados y otros
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Pasivos
financieros a
coste
amortizado o
coste
103.236
94.837
- -
1.705 1.601
Pasivos
financieros a
valor razonable
con cambios en
el patrimonio
neto
- -
- -
33
58
Total pasivos
financieros
103.236
94.837
- -
1.738 1.659
Pasivos financieros a corto plazo
Deudas con entidades
de crédito
Obligaciones y otros
valores negociables
Derivados y otros
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Pasivos
financieros a
coste
amortizado o
coste
18.828
5.582
- -
7.843
10.437
Total pasivos
financieros
18.828
5.582
- -
7.843
10.437
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
38
b) Análisis por vencimientos
A 31 de diciembre de 2025 y a 31 de diciembre de 2024, los importes de los instrumentos financieros,
excepto las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo (Nota 8) y el efectivo y otros activos
líquidos equivalentes (Nota 10), con un vencimiento determinado o determinable, clasificados por año
de vencimiento y en términos nominales son los siguientes:
A 31 de diciembre de 2025
Miles de euros
Activos financieros
Años
2026
2027
2028
2029
2030
posteriores
Total
Activos financieros a coste
amortizado:
- Deudores comerciales
2.228
-
-
-
-
-
2.228
- Préstamos participativos 1.903 12.700
- - - - 14.603
- Otros activos financieros
903
1.786
713
682
1.035
455
5.574
Activos financieros a valor
razonable con cambios en el
Patrimonio Neto:
- Derivados de cobertura
164
-
-
-
-
-
164
5.198
14.486
713
682
1.035
455
22.569
Pasivos financieros
Años
2026 2027 2028 2029 2030 posteriores Total
Pasivos financieros a
coste amortizado:
- Deudas con entidades
bancarias
18.548 31.433 16.322 22.635 18.895 15.084 122.918
- Acreedores y otras
cuentas a pagar
7.322 - - - - - 7.322
- Otros pasivos
financieros
521 955 100 - 415 235 2.226
- Pasivos financieros a
valor razonable con
cambios en el
Patrimonio Neto:
- Derivados de cobertura 33 - - - - - 33
26.424 32.388 16.422 22.635 19.310 15.319 132.499
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
39
A 31 de diciembre de 2024
Miles de euros
Activos financieros
Años
2025
2026
2027
2028
2029
posteriores
Total
Activos financieros a coste
amortizado:
- Deudores comerciales
2.039
-
-
-
-
-
2.039
- Préstamos participativos - - 13.270 - - -
13.270
- Otros activos financieros
1.443
2.314
1.074
997
847
1.144
7.819
Activos financieros a valor
razonable con cambios en
el Patrimonio Neto:
- Derivados de cobertura - 536 - - - -
536
3.482
2.850
14.344
997
847
1.144
23.664
Pasivos financieros
Años
2025
2026
2027
2028
2029
posteriores
Total
Pasivos financieros a coste
amortizado o coste:
- Deudas con entidades
bancarias
4.918 50.509 22.899 1.297 20.754 -
100.377
- Acreedores y otras cuentas
a pagar
10.078 - - - - -
10.078
- Otros pasivos financieros
359
549
19
58
324
651
1.960
Pasivos financieros a valor
razonable con cambios en
el Patrimonio Neto:
- Derivados de cobertura
-
58
-
-
-
-
58
15.355
51.116
22.918
1.355
21.078
651
112.473
Las deudas reflejadas en los cuadros anteriores están expresadas a su valor nominal.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
40
8. INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO A LARGO PLAZO
A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el detalle de las inversiones en empresas del grupo a largo plazo
es el siguiente.
31 de diciembre de 2025
Fracción de capital
Derechos de voto
Directo
Indirecto
Directo
Indirecto
Nombre
Domicilio
Actividad
%
%
%
%
Árima
Investments,
S.L.
Serrano, 47
4ª panta,
28001
Madrid
Adquisición y
promoción de bienes
de naturaleza urbana
para su
arrendamiento
100 - 100 -
Las Tablas 40
Madrid, S.L.U
Serrano, 41
4ª planta
28001
Madrid
Adquisición y
promoción de bienes
de naturaleza urbana
100 - 100 -
Ríos Rosas 24
Madrid, S.L.U
Serrano, 41
4ª planta
28001
Madrid
Adquisición y
promoción de bienes
de naturaleza urbana
para su
arrendamiento
100 - 100 -
TC6 Madrid,
S.L.U
Serrano, 41
4ª planta
28001
Madrid
Adquisición y
promoción de bienes
de naturaleza urbana
para su
arrendamiento
100 - 100 -
31 de diciembre de 2024
Fracción de capital
Derechos de voto
Directo
Indirecto
Directo
Indirecto
Nombre
Domicilio
Actividad
%
%
%
%
Árima
Investigación,
Desarrollo e
Innovación,
S.L.U.
Serrano,
47 4º
planta,
28001
Madrid
Actividad inmobiliaria
Proyectos de
sostenibilidad
Explotación de
derechos de
propiedad industrial
100 - 100 -
Árima
Investments,
S.L.
Serrano,
47 4ª
panta,
28001
Madrid
Adquisición y
promoción de bienes
de naturaleza urbana
para su
arrendamiento
100 - 100 -
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
41
Con fecha 29 de diciembre de 2025, el Socio Único de la sociedad Árima Investigación, Desarrollo e
Innovación, S.L.U. aprobó la disolución y liquidación de dicha sociedad, que fue elevada a público el
30 de diciembre de 2025.
El detalle de los movimientos en el epígrafe Instrumentos de patrimonio es el siguiente:
Miles de euros
2025
2024
Saldo a 1 de enero
17.979
17.979
Altas de participaciones por fusión (Nota 3.9)
333.749
-
Bajas de participaciones por fusión inversa
(222.728)
-
Devolución aportaciones de socios
(23.000)
-
Baja por liquidación
(3)
-
Saldo a 31 de diciembre
105.997
17.979
La variación en el epígrafe de participaciones se debe, principalmente, a: la incorporación de las
sociedades filiales que hasta la fecha de la fusión inversa entre la Sociedad y JSS Real Estate SOCIMI
S.A. dependían de ésta última por importe de 92.633 miles de euros (Ríos Rosas 24 Madrid, S.L.U., Las
Tablas 40 Madrid, S.L.U y TC6 Madrid, S.L.U.); la revalorización de la participación en Árima
Investments, S.L. como resultado de la puesta a valor de mercado de los activos (NOFCAC) como
consecuencia de la fusión inversa (Nota 11) por importe de 8.388 miles de euros; la baja de la
participación de JSS en Árima por importe 222.728 miles de euros; la devolución de otras
aportaciones de socios en la filial Ríos Rosas 24 Madrid, S.L.U. por importe de 23.000 miles de euros.
A 31 de diciembre de 2025 el valor de las participaciones en las empresas del grupo es: (i) 26.364 en
Árima Investments; (ii) 40.001 en Las Tablas; (iii) 1.276 en Ríos Rosas y (iv) 38.356 en Tres Cantos.
La sociedad Ríos Rosas 24 Madrid, S.L.U. fue constituida el 4 de julio de 2017 y se acogió al régimen
especial SOCIMI el 27 de septiembre de 2018.
La sociedad Las Tablas 40 Madrid, S.L.U. fue constituida el 31 de enero de 2018 bajo la denominación
de Global Neagari, S.L., modificando su denominación social a la actual el 14 de noviembre de 2018.
Con fecha 27 de septiembre de 2018 se acogió al régimen especial SOCIMI.
La sociedad Árima Investigación, Desarrollo e Innovación, S.L.U. fue constituida el 10 de diciembre de
2018 con la denominación Árima Real Estate Investments, S.L.U. Se modificó su denominación social
a la actual el 7 de noviembre de 2019. En el momento de su constitución, Árima Real Estate SOCIMI,
S.A. se convirtió en la Sociedad dominante de un grupo de sociedades de las que posee el control.
Con fecha 28 de septiembre de 2021, la Sociedad adquirió el 100% de las participaciones de Inmopra,
S.L., dedicada a la inversión inmobiliaria. En el momento de su adquisición, esta sociedad era
propietaria de un inmueble de oficinas alquilado, sito en el distrito Chamartín (Madrid). Inmopra se
acogió al régimen especial de SOCIMI el 29 de septiembre de 2021. Con fecha 4 de octubre de 2021,
se modificó su denominación social, adquiriendo la denominación actual de Árima Investments, S.L.
La sociedad TC6 Madrid, S.L.U. fue constituida el 2 de enero de 2023 y se acogió al régimen especial
SOCIMI el 27 de septiembre de 2023.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
42
La Sociedad ha realizado un análisis de las inversiones en empresas del Grupo. Aquellas filiales del
Grupo en las que no se ha deteriorado la participación se debe a que existen plusvalías latentes
derivadas de las inversiones inmobiliarias que hacen que el valor del patrimonio de las filiales sea
mayor que la participación de la Sociedad en las mismas.
9. ACTIVOS FINANCIEROS
Miles de euros
A 31 de
diciembre
de 2025
A 31 de
diciembre
de 2024
Activos financieros a largo plazo
A coste amortizado:
- Periodificaciones a largo plazo
265
810
A coste:
- Préstamo participativo (Nota 21)
12.700
13.270
- Otros activos financieros a largo plazo
4.406
5.566
Activos financieros a valor razonable con cambios en el
Patrimonio Neto:
- Instrumentos financieros derivados (Nota 16)
-
536
Activos financieros a corto plazo
A coste amortizado:
- Clientes por ventas y prestaciones de servicios
1.991
1.968
- Otros deudores
237
71
- Inversiones en empresas del grupo a corto plazo
1.903
-
- Periodificaciones a corto plazo
903
1.393
Activos financieros a valor razonable con cambios en el
Patrimonio Neto:
- Instrumentos financieros derivados (Nota 16)
164
-
A coste:
- Otros activos financieros a corto plazo
-
50
22.569
23.664
Los instrumentos financieros a coste relativos a las inversiones en empresas del grupo a largo plazo
(préstamo participativo) han sido detallados en la Nota 21.
Los importes registrados bajo los epígrafes de “Otros activos financieros a largo plazo” corresponden,
principalmente, a los importes pendientes de devengar de las carencias linealizadas que tienen un
vencimiento superior a 12 meses, por importe de 2.871 miles de euros. Adicionalmente, se registra el
importe de las fianzas asociadas a los contratos de alquiler depositadas en los organismos públicos
correspondientes, por importe de 1.446 miles de euros a 31 de diciembre de 2025 (1.391 miles de euros
a 31 de diciembre de 2024) y otros activos a largo plazo.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
43
El epígrafe de clientes incluye 1.991 miles de euros correspondientes a facturas pendientes de emitir
(1.194 miles de euros a 31 de diciembre de 2024) principalmente como resultado de la linealización de
los ingresos por rentas.
Asociados a las financiaciones de inversiones inmobiliarias, la Sociedad firma operaciones de
cobertura de tipos de interés con el objetivo de reducir el riesgo derivado de la variabilidad en los
tipos de interés. El importe registrado en los epígrafes de “Instrumentos financieros derivados” a
largo plazo corresponde a las valoraciones de determinadas operaciones de cobertura a 31 de
diciembre de 2025 (Nota 16).
El importe en libros de los préstamos y partidas a cobrar se aproxima a su valor razonable, dado que
el efecto del descuento no es significativo.
El análisis de antigüedad de los clientes por ventas y prestaciones de servicios es el siguiente:
Miles de euros
A 31 de diciembre de
2025
A 31 de diciembre de
2024
Hasta 3 meses
92
775
Entre 3 y 6 meses
-
-
Más de 6 meses - -
92
775
Los valores contables de los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar están denominados en
euros.
10. EFECTIVO Y OTROS ACTIVOS LÍQUIDOS EQUIVALENTES
Miles de euros
A 31 de diciembre de
2025
A 31 de diciembre de
2024
Tesorería
5.373
5.035
5.373
5.035
Las cuentas corrientes devengan un tipo de interés de mercado. A 31 de diciembre de 2025 existen
2.474 miles de euros no disponibles para ser utilizados.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
44
11. CAPITAL, PRIMA DE EMISIÓN Y ACCIONES PROPIAS
a) Capital y prima de emisión
El desglose del capital y de la prima de emisión al 31 de diciembre de 2025 y al 31 de diciembre de
2024 es el siguiente:
Miles de euros
A 31 de diciembre
de 2025
A 31 de diciembre de
2024
Capital escriturado
31.795
259.829
Prima de emisión
-
5.769
31.795
265.598
La totalidad de las acciones de la Sociedad están admitidas a cotización en el mercado continuo de
Bolsas y Mercados Españoles.
Con fecha 16 de mayo de 2024, se publicó en la CNMV la oferta pública de adquisición de acciones
formulada por JSS Real Estate SOCIMI, S.A. sobre la totalidad de las acciones representativas del
capital social de la Sociedad. Posteriormente, el 21 de junio de 2024, la CNMV informó de que admitía
a trámite la solicitud de autorización de la OPA presentada por esta sociedad. En aquel momento,
JSS Real Estate SOCIMI, S.A. era una sociedad de nacionalidad española participada en un 97,59% por
JSS Global Real Estate Fund Master Holding Company, S. à. r. l., sociedad de nacionalidad
luxemburguesa.
Los términos de la oferta, incluida la contraprestación, fueron idénticos para todas las acciones de
Árima a las que está dirigida. La contraprestación ofrecida por JSS Real Estate SOCIMI, S.A. a los
accionistas de la Sociedad fue de 8,61 euros en efectivo por acción. La oferta estaba sujeta a que (i)
la aceptación comprendiera el 50% más una acción del capital social de Árima – descontando la
autocartera, y a que (ii) la junta general de accionistas de JSS Real Estate SOCIMI, S.A autorizara la
oferta, condición ésta última que se cumplió el 28 de junio de 2024. La Sociedad se comprometió a
no aceptar la oferta con respecto a 2.446.435 acciones (representativas de un 8,605% del capital) que
mantenía en autocartera y a proponer a la Junta su amortización con carácter previo a la liquidación
de la oferta.
En consecuencia, una vez formalizada dicha amortización, la oferta se dirigió a la totalidad de las
acciones restantes en circulación, esto es, 25.982.941 acciones, representativas de un 91,395% del
capital social en ese momento. El 20 de junio de 2024, la Junta General de Accionistas aprobó dicha
reducción de capital. El 25 de septiembre de 2024 se inscribió en el Registro Mercantil de Madrid la
amortización de las acciones en autocartera, reduciendo el capital social en 24.464.350 euros. A 6 de
noviembre de 2024 la CNMV publicó los resultados de aceptación de la oferta pública de adquisición.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
45
Con fecha 3 de noviembre de 2025 las Juntas Generales Extraordinarias de Accionistas de ambas
sociedades, Árima Real Estate SOCIMI, S.A. y JSS Real Estate SOCIMI, S.A., aprobaron la fusión inversa
por absorción entre Árima (como sociedad absorbente) y JSS SOCIMI (como sociedad absorbida).
Esta ha supuesto la disolución (sin liquidación) y extinción de JSS SOCIMI, que ha transmitido en
bloque todo su patrimonio a Árima, adquiriendo esta última, por sucesión universal, todos los
derechos y obligaciones de JSS SOCIMI, conforme a lo previsto en el proyecto común de fusión
redactado y suscrito por los órganos de administración de Árima y de JSS SOCIMI el 27 de junio de
2025. La escritura pública relativa a la Fusión quedó inscrita en el Registro Mercantil el día 14 de
noviembre de 2025.
Como resultado de la Fusión, los accionistas de JSS Real Estate SOCIMI S.A. han recibido en canje
acciones de Árima en los términos previstos en el Proyecto y en el Acuerdo de Fusión. Para ello, la
Junta General Extraordinaria de Árima celebrada en la fecha mencionada aprobó, de acuerdo con lo
previsto en el Proyecto Común de Fusión, aumentar el capital social para atender dicho canje, todo
ello con fecha de efecto contable 1 de enero de 2025. En concreto, Árima ha entregado a los
accionistas de JSS SOCIMI por cada una de las acciones de JSS SOCIMI de las que eran titulares, de
1,00 euro de valor nominal cada una, de las siguientes acciones de Árima, todas ellas de 10,00 euros
de valor nominal cada una: (i) 25.912.276 acciones ordinarias ya existentes de Árima titularidad de JSS
SOCIMI; (ii) 26.971 acciones ordinarias ya existentes que Árima mantiene en autocartera; y (iii)
5.811.824 acciones de nueva emisión de Árima, de la misma clase y serie que las ya existentes.
Por otro lado, con fecha 29 de diciembre de 2025 la Junta General Extraordinaria de Accionistas de
la Sociedad aprobó una reducción del capital social (i) por importe de 286.153 miles de euros para
compensar resultados negativos de ejercicios anteriores, (ii) por importe de 24.437 miles de euros,
para dotar la reserva legal por importe de 3.179 miles de euros y (iii) por importe de 258.537 miles de
euros para dotar una reserva voluntaria. Acto seguido, la referida Junta General aprobó agrupar y
cancelar las acciones en que se divide el capital social de la Sociedad para su canje por acciones de
nueva emisión (contrasplit) en la proporción de 10 acciones nuevas por cada 13 acciones
preexistentes, aumentando el valor nominal de cada acción de 1,00 € a 1,30 €. Con carácter previo al
contrasplit, la Junta General aprobó una reducción de capital técnica
en la cuantía de 2,00 euros
mediante la amortización de 2 acciones en autocartera, de 1,00 euro de valor nominal cada una de
ellas, a los efectos de permitir el cuadre del número de acciones para poder llevar a cabo el
contrasplit, de forma que el número total de acciones preexistentes a agrupar sea múltiplo del
establecido en la ecuación de canje, esto es, 13.
Por tanto, a 31 de diciembre de 2025, el capital social de la Sociedad asciende a 31.795 miles de euros,
representado por 24.457.510 acciones de 1,30 euros de valor nominal cada una, todas pertenecientes
a la misma clase y totalmente suscritas y desembolsadas (véase Nota 26 de hechos posteriores al
cierre). A 31 de diciembre de 2024, el capital social de la Sociedad era de 259.829 miles de euros,
representado por 25.982.941 acciones con un valor nominal de 10 euros cada una. Todas las acciones
tienen los mismos derechos políticos y económicos.
La prima de emisión es una reserva de libre disposición.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
46
A 31 de diciembre de 2025, las entidades que participan en el capital social en un porcentaje igual o
superior a un 3% son las siguientes:
Entidad
% derechos
de voto
atribuidos a
las acciones
% derechos
de voto a
través de
instrumentos
financieros
Total %
JSS Global Real Estate Fund Master Holding Company
S.A.R.L
51,005 - 51,005
JS Immo Luxembourg, S.A 46,496 - 46,496
Total 97,501
- 97,501
A 31 de diciembre de 2024, las entidades que participaban en el capital social en un porcentaje igual
o superior a un 3% eran las siguientes:
Entidad
% derechos
de voto
atribuidos a
las acciones
% derechos de
voto a través
de
instrumentos
financieros
Total %
JSS Real Estate SOCIMI, S.A. 99,560 - 99,560
Total 99,560 - 99,560
b) Acciones propias
El movimiento de acciones propias en el ejercicio ha sido el siguiente:
A 31 de diciembre de 2025
A 31 de diciembre de 2024
Número de
acciones
propias
Miles de euros
Número de
acciones
propias
Miles de euros
Al inicio del ejercicio
26.971
237
2.590.365
20.712
Aumentos/ Compras
12
-
65.238
412
Disminuciones
(26.971)
(237)
(182.197)
(1.737)
Amortizaciones
-
-
(2.446.435)
(19.150)
Al cierre del ejercicio
12
-
26.971
237
A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad dispone de 12 acciones propias.
A 31 de diciembre de 2024 la Sociedad disponía de 26.971 acciones propias las cuales representaban
el 0,10% del capital social. El coste medio de las acciones propias fue de 8,79 euros por acción en
2024. Dichas acciones se encontraban registradas reduciendo el valor de los fondos propios de la
Sociedad a 31 diciembre de 2024 por importe de 237 miles de euros.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
47
La Sociedad ha cumplido las obligaciones derivadas del artículo 509 de la Ley de Sociedades de
Capital que establece, en relación a las acciones cotizadas en un mercado secundario oficial, que el
valor nominal de las acciones adquiridas, sumándose al de las que ya posean la Sociedad matriz y
sus sociedades filiales, no debe exceder del 10% del capital. Las sociedades filiales no poseen ni
acciones propias ni de la Sociedad matriz.
12. RESERVAS
Reservas
Miles de euros
A 31 de diciembre
de 2025
A 31 de diciembre de
2024
Otras reservas:
- Reservas voluntarias
252.033
(6.497)
- Reserva legal 3.179
-
- Reserva de cobertura
131
478
- Resultados negativos de ejercicios anteriores
-
(29.763)
255.343
(35.782)
Reserva legal
La reserva legal debe ser dotada de conformidad con el artículo 274 de la Ley de Sociedades de
Capital, que establece que, en todo caso, una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio se destinará
a ésta hasta que alcance, al menos, el 20% del capital social.
No puede ser distribuida y, si es usada para compensar pérdidas, en el caso de que no existan otras
reservas disponibles suficientes para tal fin, debe ser repuesta con beneficios futuros.
13. RESULTADO DEL EJERCICIO
Distribución del resultado
La propuesta de distribución del resultado de la Sociedad en el ejercicio anual terminado el 31 de
diciembre de 2025 a presentar a la Junta General de Accionistas es la siguiente:
Miles de euros
2025
2024
Base de reparto:
Pérdidas y ganancias
(1.268)
(26.966)
Aplicación:
Resultados negativos de ejercicios anteriores
(1.268)
(26.966)
(1.268)
(26.966)
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
48
El 30 de junio de 2025, la Junta General de Accionistas aprobó, sin modificaciones, la propuesta de
distribución del resultado de 2024.
14. PASIVOS FINANCIEROS
Miles de euros
A 31 de diciembre
de 2025
A 31 de diciembre
de 2024
Pasivos financieros a largo plazo
A coste amortizado o coste:
- Deudas con entidades de crédito
103.236
94.837
- Fianzas
1.705
1.601
Pasivos financieros a valor razonable con
cambios en el Patrimonio Neto:
- Instrumentos financieros derivados (Nota 16)
-
58
104.941
96.496
Pasivos financieros a corto plazo
A coste amortizado o coste:
- Deudas con entidades de crédito
18.828
5.582
- Acreedores y otras cuentas a pagar 6.311
5.606
- Remuneraciones pendientes de pago (Nota 15)
1.011
6.919
- Fianzas
365
359
- Periodificaciones 156
246
Pasivos financieros a valor razonable con cambios
en el Patrimonio Neto:
- Instrumentos financieros derivados (Nota 16)
33
-
26.704
18.712
El importe en libros de los pasivos financieros se aproxima a su valor razonable, dado que el efecto
del descuento no es significativo.
El epígrafe “Fianzas” del balance recoge las fianzas otorgadas por los inquilinos de los inmuebles
registrados en inversiones inmobiliarias (Nota 6).
El valor contable de los pasivos financieros de la Sociedad está denominado en euros.
Durante el ejercicio 2025, se ha firmado la novación de un contrato de financiación con garantía
hipotecaria, asociado al cual se ha concedido un nuevo tramo de 18,8 millones de euros.
Adicionalmente la Sociedad ha dispuesto 16 millones de euros de una financiación con una entidad
financiera de prestigio con garantía hipotecaria la cual se encontraba sin disponer a 31 de diciembre
de 2024. Asimismo, la Sociedad ha firmado durante el ejercicio una operación de financiación con
una entidad financiera de prestigio con garantía hipotecaria por importe de 27,4millones de euros a
un tipo de interés variable (Nota 6).
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
49
Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2024 venció una póliza de crédito concedida en
2022 por un importe de 20 millones de euros.
A 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, el 100% de la financiación de la Sociedad ha
sido calificada como ‘verde’ por parte de las entidades financieras dadas las características
sostenibles de los inmuebles financiados, cumpliendo el objetivo marcado por la Sociedad al
respecto. El incumplimiento de las condiciones para la calificación sostenible de las financiaciones
podría tener un impacto en el tipo de interés de un incremento de hasta el 0,15%.
La deuda de la Sociedad se encuentra registrada a coste amortizado en el pasivo a largo/corto plazo
bajo el epígrafe de “Deudas con entidades de crédito”. A 31 de diciembre de 2025, el importe del coste
amortizado asciende a 1.163 miles de euros (a 31 de diciembre 2024 ascendió a 1.378 miles de euros).
Los vencimientos nominales de los mismos han sido incluidos en la Nota 7. Los activos inmobiliarios
que garantizan los préstamos mencionados mediante compromiso hipotecario tienen un valor de
mercado de 275.800 miles de euros a 31 de diciembre de 2025 (275.000 miles de euros a 31 de
diciembre de 2024).
Bajo el epígrafe de “Deudas con entidades de crédito” a corto plazo se ha registrado el importe de los
intereses devengados no pagados y el de las cuotas de amortización del principal a corto plazo por
importe de 308 miles de euros y 18.520 miles de euros, respectivamente, a 31 de diciembre de 2025
(654 miles de euros y 4.928 miles de euros, respectivamente, a 31 de diciembre de 2024).
Estos préstamos están sujetos al cumplimiento de determinadas ratios financieros, los cuales son
habituales en el sector en el que opera la Sociedad y se calculan anualmente al cierre del ejercicio.
Aplazamientos de pagos efectuados a proveedores
El detalle de los pagos por operaciones comerciales realizadas durante el ejercicio y pendientes de
pago al cierre del balance en relación con los plazos máximos legales previstos en la Ley 15/2010,
modificada por la Ley 31/2014, es el siguiente:
2025
2024
Días
Días
Período medio de pago a proveedores
33
21
Ratio de operaciones pagadas
32
20
Ratio de operaciones pendientes de pago
36
55
Importe
Importe
(miles de euros)
(miles de euros)
Total pagos realizados
15.134
10.222
Total pagos pendientes
2.228
108
El cálculo de los datos del cuadro anterior se ha realizado acorde a lo establecido en la resolución de
4 de febrero de 2016 del ICAC. A efectos de la presente Nota, el concepto de acreedores comerciales
engloba las partidas de proveedores y acreedores varios por deudas con suministradores de bienes
o servicios incluidos en el alcance de la regulación en materia de plazos legales de pagos.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
50
De acuerdo a la nueva normativa exigida por el artículo 9 de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre,
adicionalmente a la información anterior, se indica la siguiente información:
Número (unidades)
2025
2024
Facturas pagadas antes del cumplimiento del plazo máximo legal de pago
a proveedores
603
705
Porcentaje sobre el total de facturas de proveedores
98%
99%
Volumen (miles de euros)
2025
2024
Facturas pagadas antes del cumplimiento del plazo máximo legal de pago
a proveedores
14.902
10.215
Porcentaje sobre el total de facturas de proveedores
98%
100%
15. INGRESOS Y GASTOS
a) Importe neto de la cifra de negocios
El importe neto de la cifra de negocios correspondiente a las actividades ordinarias de la Sociedad
se distribuye geográficamente como sigue:
Porcentaje
Miles de euros
Mercado
2025
2024
2025
2024
Nacional
100%
100%
18.331
12.181
100%
100%
18.331
12.181
El desglose del importe neto de la cifra de negocios es el siguiente:
Miles de euros
2025
2024
Ingresos
Rentas
8.109
9.886
Refacturación de gastos
2.214
2.295
Dividendos
8.008
18.331
12.181
Los contratos de arrendamiento suscritos por la Sociedad se encuentran en condiciones normales
de mercado en cuanto a su duración, fechas de vencimiento y renta.
Del total de ingresos de la Sociedad a 31 de diciembre de 2025, dentro del segmento de oficinas, los
3 inquilinos que individualmente suponen más del 10% de los ingresos representan conjuntamente
unos ingresos de 7.457 miles de euros (8.200 miles de euros a 31 de diciembre de 2024), y dentro del
segmento logístico, no hay inquilinos que individualmente supongan más del 10% de los ingresos de
la Sociedad (a 31 de diciembre de 2024, los inquilinos que individualmente suponían más del 10%,
reflejaban unos ingresos conjuntos de 1.647 miles de euros).
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
51
El importe de los ingresos relativos a refacturación de gastos a 31 de diciembre de 2025 y 2024
corresponde, principalmente, a tributos y servicios generales de los edificios que ocupan los
inquilinos.
Durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha reconocido ingresos por dividendos por importe de 8.008
miles de euros procedentes de las sociedades filiales del Grupo Las Tablas (2.513 miles de euros),
Tres Cantos (4.116 miles de euros) y Ríos Rosas (1.379 miles de euros) (Nota 21).
b)
Desagregación de ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes
Los contratos que la Sociedad tiene suscritos con los clientes son contratos de alquiler con cláusulas
estándar en donde se fija un precio por m
2
de uso y duraciones medias de 5 años. Tal y como se ha
descrito en la Nota 6, los inmuebles sujetos a alquiler comprenden activos destinados a la logística
y a las oficinas y todos ellos se encuentran sitos en la Comunidad de Madrid. El importe total por los
cobros mínimos futuros no cancelables se ha descrito en la Nota 6. Los clientes en su mayoría
comprenden grandes y medianas empresas y operadores logísticos.
c) Gastos de personal
Miles de euros
Ejercicio anual
terminado el 31 de
diciembre 2025
Ejercicio anual
terminado el 31 de
diciembre 2024
Sueldos, salarios y asimilados
(1.833)
(15.954)
Cargas sociales:
- Otras cargas sociales
(145)
(488)
(1.978)
(16.442)
Dentro de los gastos de personal se registran las retribuciones al equipo de la Sociedad, tanto fijas
como variables.
A 31 de diciembre de 2025 no se han devengado indemnizaciones. A 31 de diciembre de 2024 se
incluían 8.343 miles de euros de indemnizaciones por bajas, estando 4.820 miles de euros pendientes
de pago a dicha fecha.
En el epígrafe de sueldos y salarios se ha registrado una provisión en concepto de bonus por importe
de 586 miles de euros a 31 de diciembre de 2025 (2.904 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).
Durante el ejercicio 2024, se registró gasto asociado al plan de incentivos por importe de 726 miles
de euros, el cual venció el 30 de junio de 2024 (Nota 3.14).
El número medio de personas empleadas en la Sociedad en el ejercicio terminado el 31 de diciembre
de 2025 es de 8 personas. En el ejercicio anterior ha sido de 13 personas.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
52
El número medio de empleados en el ejercicio 2025 y 2024, distribuido por categorías, es el siguiente:
Categorías
31 de
diciembre de
2025
31 de
diciembre de
2024
Directivos
6
8
Titulados superiores
1
4
Administrativos y otros
1
1
8
13
La distribución por sexos a 31 de diciembre de 2025 es la siguiente:
31 de diciembre
de 2025
Categorías
Hombres
Mujeres
Total
Directivos
5
1
6
Titulados superiores
-
1
1
Administrativos y otros
-
1
1
5
3
8
La distribución por sexos a 31 de diciembre de 2024 fue la siguiente:
31 de diciembre
de 2024
Categorías
Hombres
Mujeres
Total
Directivos
5
-
5
Titulados superiores
2
2 4
Administrativos y otros
-
- -
7
2
9
d) Otros gastos de explotación
El desglose de los otros gastos de explotación es el siguiente:
Miles de euros
Ejercicio anual
terminado el 31
de diciembre de
2025
Ejercicio anual
terminado el 31
de diciembre de
2024
Servicios exteriores atribuibles
directamente a los activos inmobiliarios
(3.881)
(3.938)
Otros servicios exteriores
(3.060)
(5.708)
(6.941)
(9.646)
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
53
El epígrafe “Otros servicios exteriores” en 2025 incluye gastos asociados a la fusión inversa (Nota
3.9). En el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2024 se registraron gastos de asesoramiento en
relación con la OPA (Nota 11).
e) Gastos financieros
Los gastos financieros devengados en el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025 se
encuentran asociados a las financiaciones obtenidas (Nota 14).
16. INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS
Miles de euros
2025
No corriente
Corriente
Principal
cubierto
Vencimiento
Activo
Pasivo
Activo
Pasivo
Swap de tipo de
interés
20.754 2026 - - 164 -
Swap de tipo de
interés
7.000 2026 - - - 33
-
-
164
33
Miles de euros
2024
No corriente
Corriente
Principal
cubierto
Vencimiento
Activo
Pasivo
Activo
Pasivo
Swap de tipo de
interés
22.051 2026 536 - - -
Swap de tipo de
interés
7.000 2026 - 58 - -
536
58
-
-
Asociados a las financiaciones de inversiones inmobiliarias, la Sociedad firma operaciones de
cobertura de tipos de interés con el objetivo de reducir el riesgo derivado de la variabilidad en los
tipos de interés.
El valor razonable total de un derivado de cobertura se clasifica como un activo o pasivo no corriente
si el vencimiento restante de la partida cubierta es superior a 12 meses y como un activo o pasivo
corriente si el vencimiento restante de la partida cubierta es inferior a 12 meses.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
54
La cobertura de flujos de efectivo mediante swaps de tipo de interés (permuta financiera) permite
cambiar deuda a tipo de interés variable por deuda a tipo fijo, donde los flujos de efectivo futuros a
cubrir son los pagos futuros por intereses de los préstamos contratados. Los cambios en el valor
razonable de los derivados se reflejan en “Reserva de cobertura” en el patrimonio neto.
Asimismo, existen dos operaciones implícitas de cobertura de tipos de interés asociadas a la
financiación de determinados activos. La valoración de estos swaps a 31 de diciembre de 2025 es de
716 miles de euros (1.533 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).
En relación con estas operaciones de cobertura de tipos de interés, las entidades financieras, para
determinar el tipo de interés fijo, toman como referencia un swap en el que se intercambia un tipo
de interés fijo por un tipo de interés variable, con un calendario de amortización similar al de la
financiación, de forma que éste es financieramente equivalente a una operación en la que la
prestataria hubiese contratado simultáneamente con la prestamista un swap como el descrito, junto
con una financiación con las mismas características que el préstamo pero con un tipo de interés
variable. Por ello, dado que los derivados implícitos están estrechamente relacionados con los
contratos de financiación, no es de aplicación su reflejo en este balance y notas explicativas.
17. IMPUESTO SOBRE LOS BENEFICIOS Y SITUACIÓN FISCAL
La conciliación entre el importe neto de ingresos y gastos del ejercicio y la base imponible del
Impuesto sobre Beneficio es la siguiente:
Al 31 de diciembre de 2025
Miles de euros
Cuenta de pérdidas y ganancias
Ingresos y gastos imputados
directamente al Patrimonio Neto
Aumentos
Disminuciones
Total
Aumentos
Disminuciones
Total
Saldo ingresos
y gastos del
ejercicio
- (1.268) (1.268) - - -
Impuesto de
sociedades
Diferencias
permanentes
1.002 - 1.002 13.658 (8) 13.650
Diferencias
temporarias
4.721 (6.804) (2.083) - -
Base
imponible
(resultado
fiscal)
5.723 (8.072) (2.349) 13.658 (8) 13.650
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
55
Los aumentos de diferencias permanentes que afectan la “Cuenta de pérdidas y ganancias” son,
principalmente, por el importe de las indemnizaciones pagadas en el ejercicio que no son fiscalmente
deducibles de acuerdo con el artículo 15.i) de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre
Sociedades.
En cuanto a los aumentos de diferencias permanentes que afectan a “Ingresos y gastos imputados
directamente al Patrimonio Neto” el importe desglosado se corresponde con la integración en la base
imponible de la Sociedad de la diferencia entre la valoración contable y fiscal del edificio de oficinas
situado en la confluencia de Paseo de la Habana y Anida de Alfonso XIII, en Madrid, con ocasión de
su baja del balance, tal y como se detalla en la Nota 6.
Los aumentos de diferencias temporarias que afectan la “Cuenta de pérdidas y ganancias” son,
principalmente, por el importe de la limitación a la deducibilidad de los gastos financieros netos, por
la amortización de la revalorización de los activos y por provisiones que no son fiscalmente
deducibles. En cuanto a las disminuciones de diferencias temporarias que afectan a “Cuenta de
pérdidas y ganancias” se trata de la reversión de provisiones dotadas en el ejercicio 2024 que en
dicho ejercicio no fueron deducibles fiscalmente y que han sido pagadas en 2025 adquiriendo la
deducibilidad fiscal del gasto en este ejercicio.
Al 31 de diciembre de 2024
Miles de euros
Cuenta de pérdidas y ganancias
Ingresos y gastos imputados
directamente al Patrimonio Neto
Aumentos
Disminuciones
Total
Aumentos
Disminuciones
Total
Saldo ingresos
y gastos del
ejercicio
-
(26.966)
(26.966)
-
-
-
Impuesto de
sociedades
-
-
-
-
-
-
Diferencias
permanentes 1.363 (3) 1.360 - (32) (32)
Diferencias
temporarias 14.586 (3.144) 11.442 - (1) (1)
Base imponible
(resultado
fiscal)
15.949
(30.113)
(14.164)
-
(33)
(33)
Los aumentos de diferencias permanentes que afectan la “Cuenta de pérdidas y ganancias” son,
principalmente, por el importe de las indemnizaciones pagadas en el ejercicio que no son fiscalmente
deducibles de acuerdo con el artículo 15.i) de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre
Sociedades.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
56
Los aumentos de diferencias temporarias que afectan la “Cuenta de pérdidas y ganancias” son,
principalmente, por el importe de la limitación a la deducibilidad de los gastos financieros netos, por
pérdidas por deterioro de los activos y por provisiones que no son fiscalmente deducibles. En cuanto
a las disminuciones de diferencias temporarias que afectan a “Cuenta de pérdidas y ganancias” se
trata de la reversión de provisiones dotadas en el ejercicio 2023 que en dicho ejercicio no fueron
deducibles fiscalmente y que fueron pagadas en 2024 adquiriendo la deducibilidad fiscal del gasto
en dicho ejercicio.
En la lectura de la presente Nota ha de tenerse en cuenta que la Sociedad está acogida al régimen
especial SOCIMI, no habiéndose procedido al registro contable de ningún impuesto diferido de activo
al estimarse que no va a recuperarse fiscalmente.
De acuerdo a la Ley 11/2009, de 26 de octubre, y a las modificaciones incorporadas a ésta mediante
la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, y la Ley 11/2021, de 30 de junio, por la que se regulan las SOCIMIs,
el Impuesto sobre Sociedades corriente resulta de aplicar un tipo impositivo del 0% sobre la base
imponible. Las retenciones e ingresos a cuenta ascienden a 0 miles de euros.
En cumplimiento de las obligaciones de información establecidas en el artículo 86 de la Ley 27/2014,
de 27 de noviembre, por el que se aprueba la Ley del Impuesto sobre Sociedades, se menciona la
siguiente información:
a) El detalle de los bienes transmitidos de la entidad absorbida a la absorbente y su fecha de
adquisición:
Elemento
Fecha
adquisición
Participaciones en Las Tablas 40
14/09/2018
Participaciones en TC 6 02/03/2023
Participaciones en Ríos Rosas
20/09/2018
Se hace constar que no se ha incorporado a los libros de contabilidad de la Sociedad ningún bien por
un valor contable diferente a aquél por el que figuraba en los de la entidad transmitente (absorbida)
con anterioridad a la realización de la fusión. Asimismo, el valor fiscal de los bienes y derechos
integrantes del patrimonio adquirido coincide con el valor contable salvo en el caso de las
participaciones de Ríos Rosas 24, S.L.U., que fueron objeto de un canje de valores tal y como se
expone en la memoria de la sociedad JSS Real Estate SOCIMI, S.A. correspondiente al ejercicio 2022.
Asimismo, se hace constar que los bienes y derechos adquiridos en la fusión no son susceptibles de
amortización y no han sido objeto de ninguna corrección valorativa en los libros de la entidad
transmitente (absorbida).
Asimismo, se hace constar que como consecuencia de la fusión se ha producido una revalorización
contable de los activos propiedad de la Sociedad, El impacto de dicha revalorización en los activos
propiedad de la Sociedad a 31 de diciembre de 2025 es el siguiente:
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
57
Elemento
Valor en la Sociedad con
anterioridad a la fusión
Valor en la Sociedad
tras la fusión
Activos 186.100 205.315
Instrumentos de patrimonio
17.976
26.364
Totales 204.076 231.679
El valor de los activos en la Sociedad con anterioridad a la fusión incluye las correcciones valorativas
por deterioro por importe de 1.574 miles de euros.
Asimismo, se hace constar que no hay ningún otro activo distinto a los inmuebles y las inversiones
en empresas del grupo que hayan visto alterado su valor contable como consecuencia de la fusión.
b) El balance de la sociedad transmitente (absorbida) a 31 de diciembre de 2024, esto es, el
último balance cerrado con anterioridad a la fusión (siendo, asimismo, el balance de la propia
fusión), es el siguiente:
Balance a 31 de diciembre de 2024 de JSS Real Estate SOCIMI, S.A.
(Expresado en miles de euros)
ACTIVO
JSS - 31 de diciembre de 2024
ACTIVO NO CORRIENTE
Inversiones en empresas del grupo a largo plazo
325.362
Instrumentos de patrimonio
325.362
325.362
ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
1.314
Tesorería
1.314
1.314
326.676
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
58
PATRIMONIO NETO
JSS - 31 de diciembre de 2024
PATRIMONIO NETO
Fondos propios
264.524
Capital social
24.350
Prima de emisión
202.590
Reservas voluntarias
1.427
Resultados negativos de ejercicios anteriores (9)
Resultado del ejercicio 2024
2.413
Acciones en patrimonio propias
(40)
Otras aportaciones de accionistas
35.793
Dividendo a cuenta
(2.000)
264.524
PASIVO CORRIENTE
Otros pasivos financieros a corto plazo
176
Deudas con empresas del grupo y vinculadas 61.309
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
667
Acreedores varios
463
Otras deudas con las Administraciones Públicas 204
62.152
326.676
Inspecciones fiscales
En virtud de la actual legislación, no se puede considerar que los impuestos han sido efectivamente
liquidados hasta que las autoridades fiscales hayan revisado las declaraciones fiscales presentadas o
hasta que haya trascurrido el periodo de prescripción de cuatro años. Todos los ejercicios de los
impuestos que afectan a la Sociedad se encuentran abiertos a inspección.
Como consecuencia, entre otras, de las diferentes posibles interpretaciones de la legislación fiscal
vigente, podrían surgir pasivos adicionales como resultado de una inspección. En todo caso, los
Administradores de la Sociedad consideran que dichos pasivos, en caso de producirse, no afectarían
significativamente al balance y la cuenta de pérdidas y ganancias correspondientes al ejercicio anual
terminado el 31 de diciembre de 2025 ni 31 de diciembre de 2024.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
59
A 31 de diciembre de 2025 y a 31 de diciembre de 2024, el detalle de los derechos de cobro y las
obligaciones de pago de la Sociedad con las Administraciones Públicas es el siguiente:
Miles de euros
A 31 de
diciembre
de 2025
A 31 de
diciembre de
2024
Derechos de cobro
Hacienda Pública, deudora por diversos conceptos
20
177
20
177
Obligaciones de pago
Hacienda Pública, acreedora por retenciones practicadas (245)
(374)
Organismos de la Seguridad Social, acreedores
(14)
(17)
(259)
(391)
18. PROVISIONES, CONTINGENCIAS Y AVALES
Pasivos contingentes y contingencias
A 31 de diciembre de 2025 y a 31 de diciembre de 2024 la Sociedad no tiene pasivos contingentes ni
contingencias.
Avales
A 31 de diciembre de 2025 no existen avales en vigor. A 31 de diciembre de 2024, la Sociedad tenía
contratados dos avales por importe de 177 miles de euros con entidades financieras de prestigio.
19. COMPROMISOS
Compromisos por arrendamiento operativo
La Sociedad alquila sus oficinas bajo un contrato no cancelable de arrendamiento operativo. Tras el
cambio de su domicilio social (Nota 1), la Sociedad ha firmado un contrato de arrendamiento con
fecha de comienzo en 2025 por una duración de tres años, siendo renovable a su vencimiento por un
plazo de dos años adicionales, con preaviso de la Sociedad, en condiciones de mercado. Los pagos
mínimos totales futuros por los arrendamientos operativos no cancelables a 31 de diciembre de 2025
ascienden a 373 miles de euros (72 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
60
20. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y OTRAS RETRIBUCIONES
Participaciones, cargos y actividades de los miembros del Consejo de Administración
En el deber de evitar situaciones de conflicto con el interés de la Sociedad, durante el ejercicio los
administradores que han ocupado cargos en el órgano de administración han cumplido con las
obligaciones previstas en el artículo 228 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Asimismo, tanto ellos como las personas a ellos vinculadas, se han abstenido de incurrir en los
supuestos de conflicto de interés previstos en el artículo 229 de dicha ley, excepto en los casos en
que haya sido obtenida la correspondiente autorización.
Retribución a los miembros del Consejo de Administración
Durante el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025 la remuneración, sueldos y salarios y dietas,
recibida por los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad dominante ha ascendido a:
Miles de euros
Ejercicio anual
terminado el 31 de
diciembre de 2025
Ejercicio anual
terminado el 31 de
diciembre de 2024
Remuneración de los consejeros ejecutivos
454
7.483
Dietas de los consejeros no ejecutivos
111
378
565
7.861
Para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025, se incluye dentro de “Remuneraciones
de los consejeros ejecutivos”: (i) 254 miles de euros en concepto de salario fijo (1.252 miles de euros
en el ejercicio 2024) y (ii) el bonus devengado en el ejercicio 2025 por importe de 200 miles de euros
(1.174 miles de euros en el ejercicio 2024). Para el ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de
2025, se incluye dentro de “Dietas de los consejeros no ejecutivos” 11 miles de euros que
corresponden a la remuneración del ejercicio 2024. Asimismo, a 31 de diciembre de 2024, se
registraron indemnizaciones por cese por importe de 4.637 miles de euros y 420 miles de euros en
concepto de devengo del plan de incentivos en vigor hasta el 30 de junio de 2024 (Nota 3.14). A fecha
actual se han pagado todas las indemnizaciones.
Asimismo, la Sociedad ha pagado durante el ejercicio anual 2025 la cantidad de 53 miles de euros en
concepto de primas por seguros de responsabilidad civil (70 miles de euros a 31 de diciembre de
2024) que cubren a los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad dominante por el
ejercicio de su cargo.
Los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad no poseen fondos de pensiones ni
obligaciones similares en beneficio suyo. Durante los ejercicios terminados el 31 de diciembre de
2025 y el 31 de diciembre de 2024, no existe personal de Alta Dirección que no pertenezca al Consejo
de Administración de la Sociedad dominante.
Los miembros del Consejo de Administración de la Sociedad no han recibido acciones ni opciones
sobre acciones durante los ejercicios anuales terminados el 31 de diciembre de 2025 y el 31 de
diciembre de 2024, ni han ejercido opciones ni tienen opciones pendientes de ejercitar.
ÁRIMA REAL ESTATE SOCIMI, S.A.
MEMORIA CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE
2025
(Expresada en miles de euros)
61
Por otro lado, en el ejercicio 2024 existía un plan de compensación basado en la entrega de acciones
reflejado en el folleto de salida a Bolsa de la Sociedad, cuyo beneficiario era el equipo de la Sociedad.
Dicho plan se devengaba anualmente cuando, para cada periodo de cálculo (entre el 1 de julio y el 30
de junio del año siguiente), se cumplían determinadas condiciones de generación de valor. En base
al mismo, durante el ejercicio 2024 se entregaron 204.388 acciones. Este plan de incentivos venció
el 30 de junio de 2024 (Nota 3.14).
21. OTRAS OPERACIONES CON EMPRESAS DEL GRUPO
A 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, los activos financieros a largo plazo mantenidos
por la Sociedad con sociedades del grupo corresponden a créditos concedidos, recogidos bajo el
epígrafe “Créditos a empresas del grupo”. Estos préstamos se formalizaron teniendo en cuenta
condiciones de mercado entre partes independientes, tomando como base el coste financiero de sus
operaciones de financiación.
La distribución de dichos créditos es como sigue:
Un préstamo participativo concedido por Árima a la Sociedad del grupo Árima Investments, S.L. que
presenta un saldo de 12.700 miles de euros a 31 de diciembre de 2025 (12.700 miles de euros a 31 de
diciembre de 2024). No existen saldos a cobrar por los intereses devengados ni a 31 de diciembre de
2025 ni a 31 de diciembre de 2024.
Un préstamo participativo concedido a la Sociedad del grupo Árima Investigación, Desarrollo e
Innovación, S.L.U, que a 31 de diciembre de 2025 ha sido cancelado como consecuencia de la
liquidación de la participación en esta empresa (el saldo a 31 de diciembre de 2024 era de 570 miles
de euros).
El epígrafe “Inversiones en empresas del grupo a corto plazo” recoge los movimientos de financiación
a corto plazo con la Sociedad del grupo Árima Investments.
La sociedad absorbida JSS SOCIMI había recibido durante 2024 un préstamo convertible para la
adquisición de Árima por importe de 61 millones de euros. Durante el ejercicio 2025, esta deuda se
ha repagado en su totalidad.
Adicionalmente, durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha reconocido ingresos por dividendos por
importe de 8.008 miles de euros procedentes de las sociedades filiales del Grupo Las Tablas (2.513
miles de euros), Tres Cantos (4.116 miles de euros) y Ríos Rosas (1.379 miles de euros).